고속도로 휴게소의 매출 및 임대료 영향요인 분석

An Empirical Analysis for Sales and Rent on Expressway Service Areas

고속도로 휴게소에 대한 대부분의 연구는 휴게소 이용자의 관점에서 분석되어 왔으나 휴게소의 부동산적 가치를 산정하기에는 한계가 있었다. 본 연구에서는 휴게소 매출과 임대료에 대한 영향요인들을 분석하기 위하여 2005년~2010년까지 전국 휴게소의 매출과 임대료 및 특성자료를 이용하여 패널분석을 하였다. 그 결과, 휴게소 매출에 높은 영향을 미치는 요인은 휴게소가 속한 구간의 통행량이며, 주유소 보유여부, 넓고 쾌적한 주차장, 규모 있는 휴게시설, 그리고 경기, 충남, 경남 지역일수록 휴게소 매출이 높은 것으로 나타났다. 또한 운영형태에 따라 민영휴게소가 민자휴게소에 비하여 임대료가 더 높은 것으로 나타났다. 이는 휴게소 조성비를 직접 투자하는 민자휴게소에 비하여 완공된 휴게소를 위탁 운영하는 민영휴게소의 임대요율이 더 높기 때문에 나타나는 현상으로 판단된다. 임대료를 결정하는 주요 요인인 임대요율은 운영형태와 지역에 따라 차이가 있는 것으로 나타났다. 민영휴게소가 민자휴게소보다 높게 나타났으며, 지역적으로 볼 때 경기지역이 타지역에 비하여 요율이 높게 나타나며 심지어 경기지역의 민자휴게소는 민영휴게소보다도 요율이 높게 나타났다. 이는 경기지역의 휴게소 경쟁이 타지역에 비하여 심하기 때문에 나타난 현상으로 보인다.

Most studies of expressway service areas have focused on the perspectives of service area visitors, not on their value in real estate perspectives. This study try to clarify real estate value of expressway service areas in terms of the factors affecting sales & rent by using panel data from 2005 to 2010. The empirical result of this study suggests that pricing factors affecting service area sales are 1) traffic which belongs to their highway section, 2) physical condition on gas station, large parking areas, and comfortable building place for rest, 3) regional condition like Gyeonggi area. Pricing factors affecting the rent of service areas are almost the same as the factors of their sales except the management type of service areas. The rental cost of personally-built service areas is more higher than Build-Transfer-Lease (BTL) service area’s rental. However, major factors in determining the rates of rental depend on management type and regional differences.