부동산개발사업을 위한 토지계약의 토지계약가격곡선에 관한 연구

A Study on the Land Contract Price Curve in Real Estate Development

부동산 개발사업을 위한 토지계약 시 토지계약률이 증가할수록 토지가격도 상승하는데, 토지가격이 상승하는 모습이 어떠한 모습으로 상승하는 지를 분석한 결과 ‘3차 모형’으로 나타났다. 즉, 계약률 초기에는 낮은 가격으로 토지가격이 형성되다가 계약률이 증가할수록 토지매수가격이 점점 상승하고 일정시점 안정적인 모습을 나타내다 토지계약률 80% 이후에서 급상승하는 모습을 취함을 알 수 있다. 이정전이 설명한 곡선과 비교 시 토지매입량이 증가하면 가격이 상승한다는 부분과 계약률이 증가할수록 상승하는 경향은 동일하지만, 초기 계약에서 낮은 금액을 형성하며 점차 상승하다가 일정비율 이상에서 급상승하는 ‘3차 모형’과는 많은 차이가 있다. 결국, 개발사업을 위한 토지계약 시 처음부터 수평의 가격이 형성되기 보다는, 낮은 가격에서 시작하여 점차 계약률이 증가할수록 가격이 상승하는 3차 모형이 개발사업을 위한 토지계약가격곡선으로 보다 이론적·실무적으로 적합한 모형이라 판단된다.

In any real estate development project, land contract prices tend to rise as contract closure rate increases. The study has analyzed this increasing trend and found that it shows a cubic curve, where price at which contracts were being closed were low in early stage of the project, higher as more contracts were closed, and increased exponentially when closure rate was over 80 percent. Unlike Lee Jung Jeon’s curve that shows a price increase with higher contract closure rate, the cubic model found in this study showed a surge in contract price as closure rate surpassed a certain threshold point. In land contract, contract price point does not find an equilibrium automatically, and the cubic model of this study, where contracts are closed at low price in the beginning and at higher prices as more contracts were being closed, seems to be a better tool in explaining how contract price increases on both practical and theoretical lovels.