역모기지 담보부동산 가치평가에 관한 연구

A Study on Valuation of Reverse-MortgageLoan’s Collateral Property

본고의 목적은 고령자의 노후생활자금을 안정적으로 공급하기 위해 도입된 ‘역모기지 대출’에서 당사자들의 유인 때문에 부동산 담보가액 산정이 왜곡될 수 있다는 것을 논리적으로 보이는 것이다. 선행연구로부터 역모기지 대출금 산정과 대출부실화 방지에 있어 담보부동산 가치평가의 중요성을 확인한다. 이어 ‘공적 보증’과 ‘비소구성’이라는 역모기지 고유의 특성 때문에 현실에서 대부자의 기회주의(‘대리인 문제’)가 발생할 수 있고, 이것이 담보가액의 과다평가로 표출될 수 있음을 이론적으로 보인다. 다만, 공적 보증조건이 배제되면, 오히려 과소평가가 발생할 수 있음을 고찰한다. 이를 한국형 역모기지에 접목시켜 살펴본 결과, 현재와 같은 부동산가격 하락기에 주택연금에서는 과다평가 가능성이, 농지연금에서는 과소평가 가능성이 높음을 담보가액 산정기준(인터넷 시세, 공시지가) 분석을 통해 확인할 수 있었다. 또 이 기준 때문에 역모기지 대출에서 도시권과 농촌권 사이에 차별이 발생하는 것을 간단한 시뮬레이션을 통해 확인한다. 역모기지 대출의 차별을 해소하고, 잠재적 대출손실을 최소화하기 위해서는 공정하고 객관적인 담보가액 산정이 전제되어야 하며, 이를 위해 평가주체와 평가기준을 재정립해야 한다는 함의를 도출한다.

Reverse mortgage loans were introduced to serve as secure supplies of living expenses for elderly property owners. However, reverse mortgage loan’s collateral property valuation can be distorted due to interested party’s incentives, and the purpose of this study is to show this distortion in a logical manner. The importance of collateral property valuation in reverse mortgage loans and in preventing loan defaults is corroborated in previous studies. Based on this, it is shown theoretically that lender opportunism and agency problem can occur in reality due to intrinsic characteristics of reverse mortgage loans, namely public guarantee and non-recourse, and can be represented as over valuation. At the same time, it is observed that under valuation is possible if the public guarantee provision is removed. These are applied to Korea’s reverse mortgage loans and analyses of internet surveyed market price and officially assessed land price confirm that possibility of over valuation is very high in housing pensions while the possibility of under valuation is very high in agricultural land pensions during property value declining periods such as now. Moreover, it is demonstrated through a simple simulation that discrimination between urban areas and rural areas ensues in reverse mortgage loans because of these over or under valuations. Objective mortgage property valuation must be ensured in order to do away with such discrimination and to minimize potential loan losses. In conclusion, the implication is drawn that valuer and valuation standards must be re-established to ensure objective mortgage property valuation.