오피스빌딩 총운영경비 크기에 영향을 미치는 요인

A Study on Factors Affecting the Size of Office Building’s Total Operating Expenses -Focused on the Asset Management Company’s Office Building

본 연구에서는 한화63시티 자산관리회사가 관리하고 있는 오피스빌딩의 운영경비에 대한 실증자료를 확보하고, 이를 근거로 오피스빌딩 총운영경비 크기에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 본 연구에서는 먼저, 표본 집단이 모집단의 분포와 유사한 차이를 나타내고 있음을 빈도분석을 통하여 확인하였다. 오피스빌딩의 총운영경비 크기에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과는 다음과 같았다. 다중회귀분석을 실시하여 운영경비와 유의한 인과관계가 인정되는 ‘지역’, ‘대지면적’, ‘경과연수’, ‘지상층수’, ‘전용률’의 5개 변수를 도출하였고, 이들 변수에 대한 표준화 계수를 통해 ‘지상층수’(.516)>‘대지면적’(.379)>‘전용률’(-.347) >‘지역’(.144)>‘경과년수’(.081) 순으로 총운영경비 크기에 영향력을 주는 것으로 나타났다. 본 연구의 종합적 결론은 지상층수가 높을수록, 대지 면적이 넓을수록, 전용률이 적을수록, 수도권인 경우, 경관년수가 클수록 오피스빌딩의 총운영경비 크기는 증가하는 것으로 나타났다. 지상층수가 총운영경비 크기에 가장 크게 영향을 미치는 이유는 고층빌딩일수록 첨단 기술과 고급화된 관리가 요구되고, 임대료가 고가이므로 그에 따른 PM(Property Management)경비도 증가하기 때문이다. 단위면적 당 총운영경비 크기가 높게 나타나는 오피스빌딩은 지상층수가 높고, 대지 면적이 넓고, 전용률이 작아서 서비스 편의시설이 많은 비중을 차지하는 초고층빌딩이다.

The sample is the data of 37 Commercial Real Estates that is managed by A property management company in 2010. The five determining variables (local, Exclusive rate, elapsed years, number of ground floor, Land area) were analyzed. Following are the order of standardized coefficients for these variables: ‘Number of ground Floor’(0.516)>‘Land area’(-0.379)>‘Exclusive rate’(- 0.347)>‘Local’(0.144)>‘Elapsed years’(0.081). Based on the results of multiple regression analysis of more than office buildings, suggesting implications for asset management are as follows. First, the number of ground floor to the higher increase in operating expenses. Therefore, asset management, high-rise office building operating expenses. Second, Exclusive rate, the more it will decrease operating expenses. Third, the “land area” is the greater increase in total operating expenses. Land area the size of the office building, so closely related to the size and increasing the land area will increase the scale of office buildings. Fourth, Local is not greater influence. The difference between metropolitan areas of the regional differences that occur close all elements due to the difference in labor costs are identical and so its impact is considered significant that does not appear. Finally, the ‘Elapsed years’ the larger the increase in operating expenses.