정보비대칭 관점에서 상가 보증금의 성격에 관한 연구

A Study on Security Deposit Characteristics of Retail in the Framework of Asymmetric Information

상가 임대시장은 주택 임대시장과는 달리 전세 임대계약 형태보다는 보증부월세 임대계약 형태가 많은 비중을 차지하고 있다. 이러한 특성은 상가의 보증금이 레버리지 추구효과 이외에 다른 임대 메커니즘에 의해 작용될 가능성이 있다. Benjamin, Lusht, and Shilling(1998)의 연구는 정보비대칭 상황에서 높은 보증금이 임차인의 역선택 문제를 완화하는 중요한 수단으로 보는 견해를 제시하였는데, 본 연구는 이와 유사한 정보비대칭 관점에서 보증금의 성격을 규명하였다. 본 연구는 상가 보증금이 레버리지 추구 또는 운용수익 추구 이외에 임차인의 월세 미납 위험을 헤지하기 위해 사용된다는 것을 검증하였다. 서울시의 상가 임대현황 자료(2,662건)에 관해 월세 결정요인을 분석한 결과, 임대인은 월세 미납 위험(낮은 보증금 수준)이 있는 임차인에게 18.8%의 월세 할증 프리미엄을 부과하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 상가 임대시장에서 보증금의 운용수익률 산정 시 임차인의 월세 미납에 대한 리스크 프리미엄을 반영할 필요성이 있다는 것을 시사한다.

The retail rental market is different with the housing rental market in the lease agreement. The lease agreement in the retail rental market has an increasing share of the structure of monthly rent with security deposit. The security deposit of retail is inferred to be effected by the different rental mechanism as well as the leverage effect. Benjamin, Lusht, and Shilling(1998) suggests that the high-security deposit reduces the problem of the adverse selection in the framework of asymmetric Information. This study analyzes security deposit characteristics of retail in the framework of asymmetric Information. This study tests that the security deposit of retail is used for hedging the risk on the non- payment of monthly rent. We collect the retail rental data(2,662) and analyze the monthly rent determinants of retail. Emprical analysis find that lessors impose 18.8% monthly rent premium to lessees. Consequently the rare of return on the security deposit involves the risk premium on the non-payment of monthly rent.