주택매매시장에서 경기순환 국면을 지표로 한 지역별 섹터순환 전략의 적용가능성 연구

Business Cycle and Secotr Rotation Strategies in Korean Regional Housing Market

본 연구는 주택매매시장에서 경기변동국면별로 투자수익률, 위험과 수익의 관계, 그리고 위험조정성과의 차이를 살펴보았다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 경기변동국면에 따라 지역별로 수익에 차이가 존재한다. 그리고 각 국면에서 지역별 수익의 순위는 일부지역을 제외하고는 변동이 심하였다. 둘째, 모든 경기변동 국면에서 대부분의 지역에서 전국의 주택가격 지수(시장지수)는 개별 지역의 주택수익률을 설명하는 요인으로 작용하였다. 주택가격 지수와 개별 지역의 주택수익률의 관계로 측정한 위험(β)과 개별 지역의 수익은 위험-수익의 관계를 나타내었다. 셋째, 시장조정수익률과 Jensen’s alpha로 파악한 위험조정성과는 경기변동 국면사이에 서로 차이가 나타났다. 본 연구의 결과 주택가격 수익률은 많은 지역에서 경기변동 국면별로 차이가 있다. 따라서 주택을 투자의 대상으로 고려할 경우 경기변동을 고려한 지역별 섹터순환투자전략의 사용이 가능할 것으로 생각된다.

Business cycle can be divided into two phases - expansion and recession. Business cycle can be further divided into five stages - early expansion[stage I], middle expansion[stage II], late expansion[stage III], early recession[stage IV], and late recession[stage V]. In this paper, we investigated the housing price returns of selected regional housing markets in Koreas across the five business cycle stages. First, we reviewed whether the house price returns differed across the five business cycle stage. Second, we analyzed the risk and return relationship based on single factor model across the business stages. Third, we analyzed the differences of risk adjusted performance measures (excess market return and Jensen’s alpha) across the business cycle stages. To conduct the analyses, we used the Korea Kukmin Bank’s housing purchase price composite indices for the calculating housing price returns and the KOSIS(Korean statistical information service) business phase table for defining the business cycle stages from January 1986 to December 2011. The major results from this study can be summarized as follows. First, there existed differences in returns of the regional housing markets across the different business cycle stages. Second, there are stable risk-return relationships in Korea regional housing markets. Third, the risk adjusted performance measured by market adjusted return and Jensen’s alpha differed across the business cycle stages. In sum, these results show that the housing returns in regions of Korea differed across the different business cycle stages. This implies that it’s possible to use the sector rotation strategy for real estate investment in Korea.