주거용과 상업용 부동산의 가격 결정요인 비교

A Comparison of Price Determinant between Residential and Commercial Properties

부동산시장은 용도에 따라 크게 주거용과 비주거용 부동산 시장으로 구분할 수 있다. 우리나라에서 주거용 부동산시장의 대표적인 상품은 공동주택인 아파트이며 비주거용 부동산 시장의 대표적인 상품은 업무용 부동산인 오피스다. 금융위기 이전에 아파트의 경우에는 주로 매매차익에 의한 투자수익률이 높았으나 금융위기 이후 부동산 경기가 침체되며 매매차익에 의한 투자수익률이 낮아지자 임대 중심의 시장으로 주거용 부동산 시장이 변화하려는 조짐을 보이고 있다. 이러한 변화는 향후 주거용과 상업용 부동산 시장의 연계 가능성을 의미하며 이의 올바른 분석을 위해서는 주거용과 상업용 부동산 시장의 관계를 규명하는 것이 필요하다. 본 연구에서는 우리나라의 주거용과 상업용 부동산 시장의 연계성을 가격의 관련성을 통해 찾고자 하였다. 이를 위해 다양한 인과관계 검정을 수행한 결과 아직까지 두 시장의 인과관계는 관찰되지 않았다. 두 부동산 시장에 영향을 주는 요인의 차이가 있음을 검증하였고, 세부적 차이의 분석을 위해 각종 지표들의 변화와 두 부동산 시장의 변화의 인과관계를 검증하였다. 주거용 부동산 시장은 생산소득지표, 통화금융지표, 산업활동지표에 의해 영향을 받았고, 상업용 부동산 시장은 경제활동지표와 기업활동지표에 의해 영향을 받는 것으로 나타나 거시경제변수의 영향에 대한 두 시장의 차이를 분석하였다.

This study aims at comparing with residential and commercial property markets from an analysis considering the effect of dynamic macroeconomic variables by using the data about sales price and chonsei price of apartments and office rents in Seoul. Before the analysis of the effect of dynamic macroeconomic variables on the two property markets, the correlation between the two markets is analyzed by Granger causality test and Geweke causality test. There is no causality between them unlike Hong Kong. Granger causality test is performed in order to find influencing factors on the two property markets. While macroeconomic variables, such as production or income index, currency or financial index and industrial activity index, have an influence on residential property market, economic activity index and business activity index have an influence on commercial property market. There is a difference in influencing factors on each real estate market between the two markets.