수익환원법 평가모형 설정을 위한 감정평가사의 의식에 관한 연구

A Study on the Appraiser’s Professionalism for making Income Capitalization Approach Appraisal Model of the Commercial Officially Assessed Reference Land Price -Based on Income Approach Appraisal Model of Commercial Officially Assessed Reference Land-

본 연구는 상업용 표준지의 수익환원법 평가모형 설정을 위해 감정평가사와 감정평가사이면서 감정평가를 교육하는 교수가 가지고 있는 수익환원법 평가모형에 대한 전문가적 의사를 항목화 하여 AHP를 이용하여 분석하였다. 그 결과 감정평가사는 표준지 평가기준인 ‘나지상정평가’에 중요성을 부여하였고, 교수는 수익환원법 평가모형에 필수요소인 ‘자본환원이율’이 수익환원법 평가모형 설정을 위해 가장 중요한 항목이라고 중요성을 부여하였다. 두 집단은 모두 표준지평가와 감정평가를 경험하였으나 그 결과는 다르게 나타났다. 나지상정평가의 개념에서도 정착물의 배제와 사법상 영향배제의 개념은 이해하고 있으나 상업용 표준지를 수익환원법으로 평가하는 경우에는 그 개념이 모호해지는 결과를 보여주고 있다. 또한 감정평가사나 교수 집단 내에서도 적정가격의 성격에 대해 ‘거래가능가격과’와 ‘정책적 가격’으로 나누어지고 있다. AHP분석 결과를 종합하면 ‘나지상정평가’, ‘적정가격 개념’ 등 ‘표준지 평가기준’의 명확한 개념정리가 요구된다. 수익환원법 평가모형 설정을 위해서는 시장임대료에 기초한 토지건물 일체의 순영업소득을 적용해야 하며, 토지건물일체의 수익가격에서 건물의 재조달원가를 공제하는 평가모형을 고려해야 하고, 순영업소득의 고려기간은 건물의 경제적 내용연수이고 내용연수 만료시 복귀가격이 평가모형에 고려되어야 한다는 것이다.

This study examines the appraiser’s professionalism for making Income Capitalization Approach Appraisal Model of the Commercial Officially Assessed Reference Land Price by using the AHP. The Commercial Officially Assessed Reference Land is appraised by Income Capitalization Approach Appraisal Model(Soojung Model). The theoretical and practical limit of the Soojung Model was summarized as follows:First, the Soojung Model is contrary to the principle of vacant land assumption appraisal because it calculates the net operating income vested in land by mirroring the condition of the building in it. Second, the Soojung Model is an appraisal model discrepant from the investment behavior of the real estate market(integrated sales of land and building) by physically distinguishing the net operating income of land from that of building and applying the net operating income. Third, the ‘income rate’ is applied to the Soojung Model though it may be different from the capitalization rate in terms of meaning and calculation process. To present an New Income Capitalization Approach Appraisal Model(New Model), the questionnaire research was conducted as the views that appraisers participating in the officially assessed reference land price had on the Soojung Model. As a questionnaire research results, New Model should have the principle of vacant land assumption appraisal, applying the net operating income of both land and building, applying cost of building and reversion value of land.