상가건물임대차보호법상의 문제점 분석

An Analysis of the Problem in Business Building Lease Protection Act

상가건물임대차보호법은 영세 상인에 대하여 그 권리의 보호에 관한 기준을 마련함으로써 그들에 대한 안정적 영업에 기여한 바 있으나, 임차인의 불안정한 지위로 인해 그 실질적 보호를 받지 못하고 있고, 시행과정에서도 여러 가지 문제점이 제기되고 있다. 또한 도심재개발 등 급속하게 변화하는 시대적 요청에 따라 새롭게 보완되어야 할 문제점들이 나타나고 있다. 본 논문에서는 이러한 상황 하에서 이 법의 문제점을 분석하고 다음과 같은 개선방안을 제시한다. 첫째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 이 법을 적용하는 것이 바람직하다. 이 법의 적용범위는 영리ㆍ비영리 또는 법인ㆍ비법인을 불문하고, 또한 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대해서 적용되어야 한다. 둘째, 대항력의 신뢰성 확보에 방안이 요구된다. 이 법 제3조 제1항은 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 등에 의한 사업자등록 신청을 조건으로 하는데, 사업자등록 신청 시 제출하는 임대차계약서의 진위가 문제된다. 현실적으로 사업자등록의 제도정비를 통한 신뢰성확보가 가장 중요하다고 보며, 특히 세법규정의 정비와 등록담당 공무원의 신뢰와 책임이 분명할 수 있는 보완책이 있어야 한다. 셋째, 공시제도의 보완을 위하여 사업자등록 공시를 위한 새로운 상가건물임대차등록원부를 전산화하고, 상가건물임대차의 대항요건으로 상업등기제를 채택하는 것이 타당하다. 넷째, 법 제10조 제1항은 임대인은 임차인이 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있다. 이러한 규정은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것으로 개정되어야 한다. 다섯째, 권리금에 대한 보상으로 볼 수 있는 영업손실보상금의 적정한 보상이 문제된다. 사업자의 영업행위의 보호라는 점을 감안하여 세부적인 규정들은 대통령령에 명시적으로 규정하는 것이 지역별 보증금 규정과 더불어 체계적인 입법이 될 수 있을 것이다.

The Business Building Lease Protection Act used contribute to a stable business of petty merchants by setting a standard for protection of their rights. However, their rights are not actually protected due to unstable position of the tenant and several problems are raised in the process of enforcement. In addition, other problems to be supplemented are appearing according to rapidly changing contemporary request such as a redevelopment of urban downtown. Authors analyzed these problems and present following improvements under this situation in this study. First, the Business Building Lease Protection Act limits its application scope but it is desirable to apply this act to all building leases other than residential purpose. The Act should be applied to all building leases except those for residential purpose regardless of any application under the Building Act, such as profit or nonprofit and corporate or noncorporate. Second, the opposition power needs to have a reliability. Article 3.1 of the act requires an application of business registration under article 5 of the Law of Delivery of Building and Value Added Tax Law but the authenticity of the lease contract to be submitted when applying business registration could be a problem. In reality, securing the reliability through system arrangement of business registration is the most important, and a supplement to ensure the reliability and responsibility of officials in charge and arrangement of provisions of the tax law should be required. Third, a new original list of business building lease registration for business registration announcement should be computerized in order to supplement the public announcing system, and it is reasonable to introduce the commercial registration system as an opposition requirement against business building lease. Fourth, Article 10.1 defines that the leaser should not refuse the renewal request of the lease contract from 6 months prior to expiry till 1 month after expiry date without a good reason. This provision should be revised because it limits a property right of the leaser excessively. Fifth, the leaser is entitled to refuse the renewal request for 5 years when it needs to recover the occupation of the building in order to demolish or rebuild a part or the whole of the building under article 10.1.7 of the Act. However, this limits a right of the tenant to claim the premium against the leaser.