상가 임대시장의 보증부월세 임대계약구조에 관한 연구

A Study on the Structure of Monthly Rent with Security Deposit in the Retail Market

금융위기 이후 주택시장의 침체가 지속됨에 따라 임대수익을 추구하는 상업용부동산에 대한 관심이 증대되고 있다. 이에 따라 상업용부동산 임대시장의 변화에 따른 임대인의 투자행태를 결정하는 요인들이 주요한 관심사로 제기되고 있다. 특히 오피스빌딩과 달리 보증부월세에 대한 표준화된 계약구조가 확립되지 않은 상가에 대한 임대계약구조를 새롭게 재조명해 볼 필요성이 있겠다. 본 연구는 상가의 보증부월세시장에서 보증금의 레버리지 효과가 실증적으로 존재하는지를 규명하며, 상가 임대계약구조를 결정하는 요인들을 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 상가의 보증부월세 임대계약형태에서 보증금에 대한 특성을 규명하기 위해 임대인 차입가설, 레버리지효과 추구가설, 운영소득 추구가설을 실증분석하였다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 임대인이 금융차입이 많은 상황에서 보증부월세 임대계약시 월세보다는 보증금을 더 선호하는 것으로 나타나 임대인 차입가설에 관한 명확한 실증적 증거를 찾지 못하였다. 이에 반해 임대인은 보증금을 레버리지효과와 운용소득 추구에 사용한다는 가설을 모두 지지하는 것으로 나타났다. 결론적으로 상가 임대시장에서는 주택 임대시장과 달리 보증금의 성격을 하나의 극단적인 가설로 명확히 규정하기 어려운 것으로 보여진다.

Interests in the commercial property which is in the pursuit of rental profit are increasing according to the depression of housing market after the financial crisis. Therefore the factors which affect the leaseholder’s investment behavior are important with a shift of paradigms in the commercial property rental market. Especially, the lease contract structure in the retail is needed to get a new point of view because of being not standard. The purpose of this study is to attempt to verify the leverage effect on security deposit in the retail rental market. Also this study analyzes the factors which affect the lease contract structure in the retail. This study tests the leverage effect hypothesis, the interest-seeking hypothesis and the leaseholder’s mortgage financing hypothesis. Emprical analysis can not find the explicit evidences that support the leaseholder’s mortgage financing hypothesis. Rather, Emprical analysis confirms the leverage effect hypothesis and the interest-seeking hypothesis. Consequently the characteristic of security deposit is difficult to support any hypothesis explicitly.