공동주택부지 가격형성요인에 관한 연구

공동주택가격 및 용적률을 중심으로

공동주택부지는 비교 가능한 거례사례나 평가전례가 부족할 뿐만 아니라, 감정평가시 참조할 연구 성과물도 부족하여 감정평가시 실무적으로 어려운 평가대상 중 하나이다. 실제로 공동주택부지 감정평가서를 검토해본 결과, 공동주택부지 가격형성요인으로서 공동주택가격 및 현재용적률의 채택여부와 적용정도 및 적용의 일관성에 문제가 있었다. 이에 본 연구는 공동주택가격과 용적률 등이 공동주택부지의 가격형성요인으로서 해당 부지 가격에 미치는 영향을 2단계 최소자승법(2SLS)를 이용하여 실증적으로 추정하고 분석한 후 공동주택부지 감정평가시 유의점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 분석결과 첫째, 공동주택부지가격에 대해서 공동주택가격 및 현재용적률은 설명변수로써 유의미하였으며 모두 (+)의 효과를 나타냈다. 둘째, 공동주택가격 1% 변화는 공동주택부지가격을 약 1.15% 변화시켰다. 셋째, 현재용적률이 1% 변할 경우 공동주택부지가격은 약 0.589% 정도 변화하는 것으로 나타났다. 상기의 연구결과를 바탕으로 감정평가 실무관행의 문제점과 개선안에 대해 다음과 같은 결론에 도달할 수 있었다. 첫째, 현행 공동주택부지 감정평가시 용적률의 경우 적용기준을 통일시킬 필요가 있다. 구체적으로는 법정용적률을 현재용적률과 추가달성가능용적률로 나누어 공동주택부지 감정평가시 검토하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다. 둘째, 공동주택가격은 공동주택부지가격에 가장 큰 영향을 주는 설명변수로써, 공동주택부지를 감정평가하는 경우 공동주택가격 변화에 보다 깊은 주의를 기울여야 하며, 이를 명시적으로 감정평가서에 반드시 반영하여야 한다. 본 연구는 그 동안 국내에서 연구가 미흡했던 생산요소로서 공동주택부지가격을 수요측면(주택시장에서 파생된 파생수요)에서 중점적으로 연구하여 공동주택부지 감정평가시 적용할 수 있는 모델을 제시했다는 점에서 학술적 의미를 가진다. 또한 본 연구의 결과는 공동주택부지 가격형성요인에 관한 실증적 증거를 제시함으로써, 감정평가 실무적 관행을 객관적으로 검증하고 개선하는 계기가 될 것이며 더 나아가 공동주택부지 감정평가의 객관성과 신뢰성을 제고하는 데 도움이 될 것으로 기대된다.

It is important to analyze the effect of a floor area ratio and apartment price on land value for appraising a apartment site because these affect the land demand. However, few analyses have been done on these. The purpose of this study is to empirically analyze the effect of a floor area ratio and apartment price on land value by Two Step Least Squares Method. Despite the regional limitations, there are profitable suggestions are as follows; the effect of a floor area ratio and apartment price on land value are empirically proven and a credibility of appraisal will increase by applying these statistical data.