부동산자산 구매능력이 재입주 의사결정에 미치는 영향

A Study on Home Owners’ Decision on Staying or Leaving under the Constraint of Real Property Affordability - Focusing on Residents in Urban Redevelopment Areas in Seoul

본 연구는 정비사업구역 내 자가소유주들의 재입주 역시 자산구매의 또 다른 형태이고, 그 의사결정은 자산 및 소득제약에 영향을 받는다는 것에 주목한다. 자가소유 3,276가구의 주거실태조사 및 설문응답에 기초하여, 본 연구는 정비사업구역 내 자가소유가구들의 자산구매능력에 따른 실제 재입주 가능성을 분석하고, 이들의 자산구매능력과 정비사업에 대한 문제인식(즉 심리적 태도)이 재입주 의사결정에 미치는 영향을 분석함에 그 목적이 있다. 전자와 관련하여, 본 연구는 구매제약요인(자산조건(LTV: Loan-to-Value) 및 소득조건(DTI: Debt-to-Income)) 하에서 이들의 구매능력을 평가하였고, 후자와 관련하여 ‘재입주 의사’를 종속변수로, 연구변수들(지불능력 제약변수 및 정비사업에 대한 인식)과 선행연구들에서 유의성이 실증된 가구특성변수들(가구주 연령, 가구원수, 거주기간, 임대수입 의존도)을 설명변수로 이항로짓모형을 구축하였다. 분석결과, 저층 주거지 거주가구들 중 불과 19.9%만이 경제적으로 아파트를 구매할 능력이 인정되며, 따라서 정비구역 내 소유주들의 재입주 가능성은 낮은 편이다. 구매능력 및 심리요인의 ‘재입주 의사결정’에 대한 영향은 통계적으로 유의함을 확인하였고, 결국 자산구매능력이 있고 정비사업을 긍정적으로 인지하는 소유주들이 재입주 가능성이 높을 것으로 판단할 수 있었다.

Based on 3,276 responses listed in “Survey on Living Conditions in Under-developed Areas, Seoul,” the purpose of this paper is to examine the residents’ financial affordability of new condominium units and then estimate the possibility of their resettlement in redevelopment areas after the completion of projects. Also, this study aims at testing whether their affordability and perspective for redevelopment projects influence their decision on restaying at the newtown or not. We calculated each household’s payable maximum bidding price for a new home under the constraints of LTV(Loan-to-Value) and DTI(Debt-to-Income) and compared it with the average condominium price of current neighborhood. For the latter issue, we regressed their affordability and redevelopment perspective on the resettlement decision, with some other household characteristics such as paterfamilias’ age, number of persons in household, years of residence and dependence on operating income from current property. Only 19.9% of households in under-developed areas are estimated to afford new homes therefore their resettlement seems very hazy after the completion of projects. Furthermore, our study shows that their affordability and perspective regarding redevelopment look statistically significant in their decision making to stay or leave the sites.