공용수용 환매에 대한 법경제학적 분석

A Law and Economic Analysis of Repurchase in Takings Issues

공익사업을 위해 수용한 토지의 전부 또는 일부가 사업의 폐지·변경으로 인하여 더 이상 공익사업추진을 위해 필요하지 않는 경우, 원래의 토지소유자나 그 법적 승계인에게 해당 토지를 매수하게 하여 소유권을 회복시켜주는 것을 “환매”라 한다. 헌재는 2005년 이러한 환매과정에서 발생한 지가상승이익 중 개발이익부분을 수용권자에게 배분하도록 하는 「토지보상법」 제91조 제4항에 대해 합헌결정을 내렸다. 민간 재산권 보호와 수용권자의 과다수용 기회주의 억제가 환매권의 도입취지라는 법경제학적 시각에서 볼 때 헌재의 이러한 결정을 재고되어야 한다. 수용결정은 물론 계획변경·사업취소까지 수용권자에게 제도적으로 일임되어 있는 상태에서 사업시행자에게 지가상승이익을 추구할 기회를 주게 되면, 수용권자의 도덕적 해이(moral hazard)가 발생할 개연성이 매우 높기 때문이다. 실제로 사업시행자가 법원에 지가상승이익 청구를 요구한 사건들을 분석한 결과 수용에서 환매에 이르는 기간이 3.9년에 불과할 정도로 다양한 기회주의 가능성이 존재하였다. 수용권자의 신중한 수용토지 선정 및 공익사업 안정적 수행을 담보하기 위해 민간 환매권을 보다 적극적으로 보호하는 방향으로 정책을 재정립하여야 한다.

Repurchase is when part or all of land condemned for a public project is no longer needed due to cancellation or modification of the project and the land is purchased by the land owner or his/her legal heir to restore ownership. In 2005, the Constitutional Court ruled that the Land Compensation Act, Article 91, paragraph 4, that provides for development advantage portion of land price increase profits occurred in the repurchasing process to be allocated to the condemner is constitutional. However, when seen from the law and economics perspective that introduced repurchase rights in the first place to protect private property rights and to restrain over-condemnation opportunism on the part of the condemner, this Constitutional Court ruling must be reconsidered. Institutionally leaving all decision-making, including condemnation and project plan modification/cancellation, to the condemner and giving the condemner an opportunity to pursue profits from land-price increase means very high probability of morally hazardous doings by the condemner. An analysis of actual cases in which condemners filed suits for allocation of land-price increase profits showed that only 3.9 years is passed from land taking to repurchasing and that various opportunism possibilities exist. Under these circumstances, the policy must be reestablished to provide stronger protection for repurchasers in order to ensure more prudent decisions by land condemners in selecting land and to secure firm implementation of public projects.