이주대책대상자가 제안하는 이주자주택 가격에 관한 연구

A Study on Pricing index of Affordable Housing in Public Regeneration Projects

2006년 이후 공익사업에 따른 이주대책대상자들에게 특별 공급한 이주자주택에 대한 분양가 인하 소송이 빗발치고 있다. 이주자주택에 대한 생활기본시설 설치비용의 공제문제가 그 핵심쟁점이다. 이주자주택의 적정 분양가격은 대법원 92다35783 판결 등을 근거로 생활기본시설 설치비를 공제한 택지 소지가격, 택지조성비, 건축비 원가만으로 산정해야 한다는 관점이다. 하지만, 택지 소지가격은 보상가격을 총사업면적으로 나누어 유상공급면적을 기준으로 하는 택지조성원가의 산정원칙과 다르고, 택지조성비는 구성항목을 현행 법령과 다르게 산정하고 있다. 또한, 건축비 원가는 간접공사비 등을 배제하고 산정하고 있다. 이러한 방식으로 산정한 분양가격은 사업시행자가 공급한 가격의 20%~30% 수준에 불과하다. 본 연구는 은평뉴타운의 사례를 토대로 현행 법령에 규정된 택지조성원가, 분양원가 및 분양가격의 산정지표와 이주대책대상자들이 제시한 분양가 산정지표를 비교하여 고찰하였다. 이를 토대로 생활보상이라는 이주대책의 취지와 현행 법령 기준을 충족하는 이주자주택의 분양가격 산정기준(‘택지공급가격 기준’, ‘건축비 원가 기준’, ‘토지보상법 생활기본시설비 산정기준’)을 제시한다.

Many public developers are facing lawsuits for the affordable houses since 2006. Thousands of emigrants appealed to the Supreme Court in 2007 in relation with the price of affordable housing against public sectors including Land & Housing Corporation and Seoul Housing Corporation. According to the Compulsory Purchase act, when public developers carry out the public generation projects, they must establish restoring policies over living conditions such as resettlement fund, low-cost residential land and affordable housing, besides compensation for the loss of housing properties. In addition, public developers must pay the cost of fundamental facilities such as road, electricity, gas, sewage and tap water for the low-cost residential land, but they don’t have to pay the cost of those facilities for affordable housing. On the other hand, most emigrants think that the pricing index of affordable housing should be comprised of non-profit margin; basic land cost, construction cost, building cost. This paper discusses how the compensation scheme has applied for affordable housing and focuses on calculating the cost of fundamental facilities. The paper also presents exploratory viewpoints on the housing price index through the case of the Eun-pyung Newtown apartment prices. Finally, this paper discusses how to deal with the development gains through the urban regeneration and suggests proper price model for affordable housing by three criteria; public land standard price, building cost and fundamental facilities cost based on housing price control scheme & the Compulsory Purchase act.