오피스 및 상가의 최적용적률 산정에 관한 연구

A Study on Estimating the Optimal Floor Area Ratio of Office and Retail: Focused on Kangnam Market

용적률거래제에 대한 논의가 활발하게 진행되면서 용적률 가치산정의 중요성이 대두되고 있다. 용적률거래제 성공을 위한 선결조건 중 하나는 용적률 공급량과 수요량을 추정하는데 있다. 용적률의 구매수요는 구매예상지역의 사업성이 있는 최적용적률 수준에 따라 추가적인 용적률 구매의 필요성이 결정되기 때문이다. 그러나 용적률 관련 연구는 주로 아파트를 중심으로 한 주거용부동산에 치중되고 있어서 상가나 오피스와 같은 비주거용부동산에 대한 최적용적률 관련 연구가 필요하다. 이에 본 연구에서는 서울특별시 강남지역(강남구, 서초구, 송파구)의 오피스 108동, 상가 104동을 대상으로 하위시장별 최적용적률 및 최적용적률일 때의 토지 단위면적당 부동산순편익을 산출하였다. 분석결과 오피스 하위시장의 최적용적률은 하위시장 샘플의 최대용적률에 가까운 887%∼1,117% 수준인 것으로 나타났다. 최적용적률일 때의 토지 단위면적당 부동산순편익을 살펴보면, 서초 하위시장이 12.9백만원/㎡ 수준의 높은 부동산순편익을 보이는 것으로 나타났다. 반면, 테헤란로에 위치하는 역삼, 삼성, 선릉하위시장의 최적용적률일 때의 부동산순편익은 7.1백만원/㎡∼8.2백만원/㎡ 으로 상대적으로 낮은 수준의 부동산순편익을 보이는 것으로 나타났는데 이는 높은 토지매입비에 기인하는 것으로 판단된다. 또한 상가 하위시장의 최적용적률은 하위시장 샘플의 평균용적률에 가까운 196%∼234% 수준인 것으로 분석되었다. 최적용적률일 때의 토지 단위면적당 부동산순편익을 살펴보면, 강남역하위시장이 10.9백만원/㎡ 수준의 높은 부동산순편익을 나타냈는데, 이는 기타하위시장의 두 배 수준에 이른다. 본 연구는 상가 및 오피스의 하위시장별로 부동산가격에서 건설 및 부동산매입 등에 소요되는 비용을 제외한 부동산순편익을 가장 높이는 최적용적률을 도출해 냄으로써 투자대상으로서의 비주거용부동산의 가치를 보였다는 점에서 의의가 있다. 향후 용적률거래제가 실행될 때 예상되는 용적률 매입수요 산정이나, 오피스나 상가부동산의 소유자 및 투자자의 투자의사결정시에 도움이 될 것으로 기대한다.

As the transfer system of FAR has lively been argued, measuring the value of FAR (Floor-Area-Ratio) has become more important than ever. The one of the pre-requisite for success in the transfer system of FAR is to estimating the proper supply and demand of FAR. This is because that the demands on FAR would be determined by the optimal FAR in the area where the net value is high. Nonetheless, the most studies have focused on apartments’ FAR rather than commercial properties such as office, retail, etc. In this study, the optimal FAR and the net value on the optimal FAR in office and retail sub-markets were estimated using 108 office properties and 104 retail properties in Kangnam Market, Seoul. Study results showed that the optimal FARs in office sub-markets ranged from 887% to 1,117%, which was almost same with the highest FAR of samples in each sub-market. The net value on the optimal FAR in the Seo-Cho office sub-market is about 12.9MKW (million korean won)/㎡. On the other hand, the net value on the optimal FAR in Teheran-Valley (Yeok-Sam, Sam-Sung, Sun-Reung) sub-markets ranged from 7.1MKW/㎡ to 8.2MKW/㎡ due to high land purchasing price. In retail market, the optimal FARs in retail sub-markets ranged from 196% to 234%, which was almost same with the average FAR of samples in each sub-market. The net value on the optimal FAR in the Kangnam-Yeok retail sub-market was about 10.9MKW/㎡, which was approximately twice of the net profit on the optimal FAR in other retail sub-markets. This study is expected to make a significant contribution to examine the net value on non-residential properties in office and retail sub-markets. The result will also be helpful tips for owners of, or investors for office or retail properties when they consider to invest the office or retail properties.