영업기간별 상가세입자의 특성과 보상 및 이주대책에 관한 연구

상가세입자의 설문조사를 중심으로

도시정비사업에 따른 세입자대책은 용산 화재사고 이후 여러 부문에서 법·제도적인 개선이 이루어졌으나, 상가세입자 대책은 여전히 미흡하고 충분치 못한 실정이다. 특히 당해 지역에서 오랫동안 영업을 해 온 상가세입자들은 상권형성과 지역사회의 발전에 일정부분 기여한 바가 있으나, 이를 고려치 않고 획일적인 기준에 의해 일률적인 보상을 하고 있다. 이에 본 연구는 영업기간별 상가세입자의 특성을 파악하고 보상 및 이주대책에 대한 의견을 살펴봄으로써, 향후 도시정비사업에 따른 보상 및 이주대책의 개선방향과 정책적 시사점을 제시하고자 하였다. 본 연구의 주요결과 및 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 중기 세입자(5년 이상∼15년 미만)는 권리금 등 자본적 지출비용 측면, 장기 세입자(15년 이상)는 경제적 어려움 측면에서 단기 세입자(5년 미만)보다 도시정비사업 추진에 부정적인 인식을 갖게 될 개연성이 높으며, 이에 상응하는 보상이 수반되지 않을 시 사업 추진에 어려움이 따를 수 있다. 둘째, 단골고객이나 상권 등은 일반적으로 오랜 기간에 걸쳐 형성되므로 이에 대한 개선방안으로 영업기간에 따라 영업손실 보상 기준을 차등화 하는 방안을 우선적으로 고려할 수 있다. 셋째, 상가세입자에게도 이주대책 수립의 의무화가 필요하며, 이주대책 수립 후 이를 이행하지 않았을 시 제재할 수 있는 벌칙 조항 마련이 필요하다. 또한 상가세입자의 재정착을 제고하기 위한 정책 마련 시, 상가세입자들이 필요로 하는 대책 1순위로 나타난 재정착 상인의 임대료 할인 또는 지원을 우선적으로 고려할 수 있다. 넷째, 도시정비사업 구역 내에 거주하고 있는 상가세입자의 경우 생존권 위협뿐만 아니라 주거 불안정 문제를 동시에 겪을 수 있다. 따라서 이들의 이중고를 해소하기 위한 대책 마련이 필요하며, 우선 임차권을 별도로 부여하는 방안을 고려할 수 있다. 다섯째, 보상 및 이주대책에 있어 상가세입자의 의견 참여기회를 늘리고, 영업손실 보상액 산출내역 공개 의무화를 적극적으로 검토하는 것이 필요하다.

The purpose of this study is to provide policy suggestions and improvements for shop tenants by examining their features depending on business period and their opinions on the compensation and relocation measures. For an empirical analysis, shop tenants were divided into three groups according to their business period. Then a frequency analysis and a crosstab analysis were conducted among the groups. The policy suggestions of this study are as follows. First, the research results revealed that mid- and long-term shop tenants are highly likely to have negative perception about pursuing urban renewal project than the short-term counterparts from the aspects of capital expenditure and economic difficulty respectively. Therefore, when there are no compensations corresponding to their potential loss, it may bring difficulties in propelling the urban renewal project. Second, as it takes a long time to build customer loyalty and to develop a shopping district, it can be considered the way to differentiate the standard of operation loss compensation. Third, relocation measures should be taken compulsorily for shop tenants, it is required to set forth penalty provisions to regulate the developer who did not implement it. Fourth, a measure should be taken exclusively for shop tenants who are expected to lose both their dwelling and working place. Fifth, shop tenants should be provided with more opportunities to express their opinions. Also, it needs a contemplation to disclose mandatorily the detailed statement of estimating operation loss compensation.