서울시 공동주택 분양프리미엄 결정요인에 대한 연구

A Study on the Determinants of Apartment Premiums in Korea

국내 주택시장은 선분양제도를 유지하고 있어 분양공고를 보고 수분양자가 청약하면 2~3년 후에 실제 건축 완료 시점 혹은 입주시점에 주택을 인도받는 형태로 되어 있다. 즉, 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점의 차이가 발생한다. 따라서 2~3년 전 분양가격을 선택하는데 있어서 입주시점의 가격을 예측하는 것은 중요한 일이라고 할 수 있다. 본 연구의 목적은 분양가대비 입주시점의 시장가격을 분양프리미엄으로 정의하고 이에 미치는 요인을 추정하는데 목적이 있었다. 초기 분양가와 입주시점의 시장가격 간 격차에 대한 이론적 모형을 설정하고, 이를 바탕으로 회귀분석방법을 통하여 분석하였다. 분석결과 거시적인 특성변수, 지역적 특성변수, 개별 특성변수 모두 유의하게 나타났다. 중고주택가격상승률과 시세 반영비율에 영향을 크게 받는 것으로 나타났으며, 아파트 개별 특성의 변수들도 대부분 유의하게 나타났다. 세대수가 많은 아파트 단지, 시공사의 브랜드가 좋은 아파트, 지하철을 도보로 이용 가능한 거리에 있는 아파트, 주상복합 아파트가 아닌 것, 복도식이 아닌 아파트, 최고층이 높은 아파트, 그리고 세대당 주차대수가 많은 아파트 등의 변수들이 분양프리미엄에 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

Korean housing market maintains the pre-sales system in which home buyers should make an important decision two or three years before they actually owns the properties. It is believed very important for investors to forecast the price increase during the construction period. This paper studies factors affecting a market price when a home buyer move into a new house. This study established a theoretical model regarding the determinants of the difference between the initial sale price and a market price at the time when a home buyer move into a new house. It is analyzed by the regression analysis method using actual data in Seoul. The empirical findings exhibit that macro level variables, regional factors, and individual characteristics are all statistically significant. The changes in price are significantly affected by the sale price and individual characteristics of the property; a size of complex, a constructor brand, walking distance to the subway station, corridor design, a number of floors, and parking spaces.