토지이용 규제완화의 지가 파급효과에 대한 실증분석

Effects of Land Use De-regulations on Land Prices: An Empirical Analysis

이 논문은 도시용지 공급확대를 위한 토지이용 규제완화가 토지시장에 어떠한 방향으로 영향을 미칠 것인지를 실증적으로 확인하기 위하여 마련하였다. 이를 위하여 전통적인 계량경제모형 분석과 동태적인 시스템 다이내믹스 분석을 입체적으로 수행하였다. 분석결과, 토지이용 규제완화가 지가안정에 영향을 줄 수는 있지만 그 영향의 크기는 기대와 달리 아주 제한적이었다. 다만 경기도에서의 지가 안정효과가 전국 평균보다 다소 높았다. 토지이용 규제완화를 전국에 걸쳐 일시에 적용하는 것보다 필요한 지역에 한정하여 적용하는 것이 효율적일 수 있을 것이라는 것을 시사한다. 규제완화는 당해토지의 용도전환을 수반하기 때문에 규제완화 대상토지의 지가가 상승하는 것을 확인하였다. 토지이용 규제지역에 대한 가수요가 증가할수록 지가 역시 상승할 것이라는 것을 확인하였지만, 가수요 증가량에 비하여 지가의 상승폭은 그다지 크지 않았다. 투기안정을 위한 정책적 노력은 필요하지만 토지시장 안정시책이 시장기구를 지나치게 규제할 만큼 크게 대응할 것은 아니라는 것이다. 마지막으로, 규제완화 그 자체보다 도시용지 공급시기를 단축하는 것이 토지시장 안정에 더 효과적이라는 것을 확인할 수 있었다. 토지이용 행위규제를 완화하는 것도 시급하지만, 규제가 완화된 당해토지를 개발 및 이용하는 데 거쳐야 하는 다양한 행정절차를 보다 간소화하려는 정책적 노력 역시 필요하다는 것을 보여준다.

An imbalance in the demand and supply of urban land has been followed by land price increase and cyclical land speculation. To address the chronic imbalance between the demand and supply of urban land, the government decided to supply 3,000㎢ of urban land by the year of 2020. Toward this end, the government eased land use regulations on farm land, mountainous areas, greenbelt areas, and military facilities protection districts amounting to 2,719㎢ in 2008. This policy is based on the premise that land prices will be stabilized when developable land increases following the land use deregulation. To analyze empirically the impacts of land use deregulation on land prices, this study carried out conventional econometrics model analysis and dynamic system dynamics analysis. The provisional conclusion of the empirical analyses can be summarized as follows: First, although land use deregulation has an impact on land price stability, the effect on the total land market is quite limited contrary to general expectations. Note, however, that higher land price stabilization effect is noted in the Seoul Metropolitan Area where land demand is relatively higher and land regulation is relatively stricter. As such, land use deregulation limited to some regions may be more effective than applying it nationwide. Second, the prices of land targeted for deregulation rise because deregulation is accompanied by the use conversion of the relevant land. This implies that a land market stabilization policy should be simultaneously implemented along with the deregulation. Third, shortening the urban land supply period was more effective for land market stabilization rather than deregulation itself. Accordingly, effort at the policy level to simplify complex administrative procedures further along with land use deregulation is necessary.