수도권 분양-재고주택시장의 시장효율성 분석

Market Efficiency Test of Pre-sale and Existing House on Seoul Metropolitan Area

본 연구는 수도권 분양주택과 재고주택시장 분석을 통해 수도권 주택시장이 합리적으로 움직이고 있는지, 그리고 수도권 주택하위시장의 차이가 존재하는지를 분석하였다. 분석결과, 경기도는 주택 수요와 공급의 불일치 해소과정이 서울시에 비해 더 잘 작동하고 있고, 재고주택가격이 분양주택가격보다 더 빠르게 조정되고 있는 것으로 나타났다. 서울시는 전기의 분양주택 가격의 상승이 다음기의 분양주택가격 상승으로 다시 이어지고 있어, 수요와 공급의 불일치 문제를 해소하는 시장 메카니즘이 효율적으로 작동하지 않는 것으로 분석되었다. 한편 신규주택공급량을 분석한 결과는 주택재고 증가에 대응하여 나타나는 신규주택의 공급량이 경기도의 반응정도가 서울시 보다 더 크게 나타나 서울시와 경기도의 주택공급 시장의 차이가 있는 것으로 이해되었다. 실증분석결과는 일부 통계적으로 유의하지 않는 경우나 부호의 방향성이 이론적 기대와 다른 결과를 보였다. 그러나 본 연구의 주요 관심 변수들의 경우에는 대부분 통계적으로 양호한 추정결과를 확보할 수 있었다.

This paper has the objective of measuring the price-volume relationship between the pre-sale and existing market in Seoul metropolitan area. We modified the conventional housing stock-flow model to test the relationship. Major findings are: 1) housing price work to reduce the gap between demand and supply in Gyeonggi province; however, the existing price adjusts faster than the pre-sale price; 2) in case of Seoul, pre-sale price work inefficient; and 3) the housing stock at t-1 is related to the new supply from the pre-sales market in Seoul metropolitan area; however, new supply in Gyeonggi province adjusts faster than in Seoul.