벡터오차수정모형을 이용한 서울 오피스시장의 Cap Rate 결정요인 분석

Analysis on the Determinants of the Cap Rate in Seoul Office Market using the Vector Error Correction Model

Capitalization Rate(이하 Cap Rate)는 합리적인 투자의사결정이 필요한 기관투자자의 투자지표로 사용되고 있고, 부동산시장에 대한 중요한 지표가 된다. 최근 해외의 연구들은 자본시장이오피스빌딩의 Cap Rate에 미치는 영향이 점차 커지는 추세를 보여주고 있다. 이 연구에서는 Cap Rate에 대한 이론적 고찰과 함께, 그 동안 한국에서 일어난 오피스빌딩 투자 거래 사례를 대상으로 자본시장의 거시경제요인들이 Cap Rate에 어떤 영향을 미치는지를 분석하였다. Vector Error Correction Model을 이용하여 서울 부동산시장의 Cap Rate 결정요인을 분석한 결과 Cap Rate는 거시경제변수 중 회사채의 영향을 받으며, 부동산 관련 변수로는 오피스공급의 영향을 받고 있었다. Cap Rate Spread는 Cap Rate에서 Risk Free Rate을 차감한 것으로, 거시경제변수 중 KOSPI의 영향과 부동산관련 변수 중 오피스공급의 영향을 받고 있다. 분산분해분석 결과는 Cap Rate 와 Cap Rate Spread 에 대해서 거시경제변수인 회사채와 KOSPI의 설명력이 부동산관련 변수들에 비해 절대적으로 높은 것으로 나타났다. 결과적으로 서울 부동산시장의 Cap Rate는 해외 선행연구와 동일하게 자본시장과 동조화현상을 보이는 것으로 분석된다.

The capitalization rate(Cap Rate) is used as the investment indicator of the institutional investors needed in making a reasonable investment decision and is a meaningful indicator to the real estate market. Recently, foreign studies have shown that the capital market has tended to have a gradually increasing effect on the Cap Rate of the office building. This study includes theoretical investigation of the Cap Rate as well as analyzing what effect the macroeconomic factors of the capital market had on it. And it attempted to analyze the Cap Rate determinants of the Seoul office market using the Vector Error Correction Model. As a result, it was found that the Cap Rate was influenced by the corporate bond, one of macroeconomic variables, and by office supply, those of the variables related to real estate market. The Cap Rate spread is a deduction of the risk-free rate from the Cap Rate and influenced by KOSPI as one of macroeconomic variables, and office supply as one of the variables related to real estate market. The results of variance decomposition showed that both the Cap Rate and the Cap Rate spread had the absolutely high explanatory power of such macroeconomic variables as KOSPI and corporate bond than real estate market related variables. This result shows that the Cap Rate of the Seoul office market had the phenomenon of synchronizing with the capital market.