도시경관 보전을 위한 개발권양도제 활용 가능성 분석

Transfer of Development Rights(TDR) for Urban Landscape Preservation

최근 세계적으로 환경에 대한 인식이 높아지면서 도시경관보전에 대한 의식이 향상되었다. 우리나라에서도 경관보전을 위한 경관지구·미관지구·고도지구 등을 지정하여 토지이용을 제한하고 있다. 그러나 도심지역에 위치한 규제지역은 주변지역의 높은 지가로 인하여 보상에 대한 기대심리가 매우 높게 나타나고 있어 지방정부와 토지소유자간의 갈등과 민원이 지속적으로 발생하고 있다. 개발권양도제는 개발과 보전을 연계한 도시계획 수단으로 개발이익으로 개발손실을 보상할 수 있는 도시계획손익조정장치의 역할 뿐만 아니라 도시공간의 불균형을 해소할 수 있는 대안으로 재조명되고 있으며, 도심지역의 경관보전을 위한 새로운 대안으로 제시될 수 있다. 이러한 맥락에서 본 연구에서는 남산의 경관보호를 위하여 최고고도지구를 지정하여 높이규제를 하고 있는 용산구를 대상으로 개발권양도제 활용가능성을 분석하였으며, 제도도입 및 운영을 위한 정책적 시사점을 제시하였다. 사례연구 결과 도심지역의 경관보전을 위한 합리적인 대안으로서 개발권양도제를 적용할 경우 추가개발에 따른 기반시설부담과 환경적 악영향이 적은 도시환경정비사업구역이 비교적 유연하게 대응할 수 있을 것으로 판단된다.

Recently, awareness of environment has been increased and consciousness of landscape preservation have also been improved in recent year. In Korea, land-use has been restricted in landscape zone, aesthetic zone and height district for landscape preservation. However landowners in preservation area located around CBD area expect high compensation money due to high land value of peripheral areas. So landowners continuously come into conflict with local government. Therefore the necessity of fundamental alternative that solves this problem has been increased. Transfer of development rights(TDR) are a market-based mechanism by their focus on concept of separating development right from land ownership and could compensate for lost property value due to zoning by the development windfalls in urban redevelopment. This study aimed at testing TDR within Korean contexts with special reference to regulation district for landscape preservation and suggesting policy implications for introduction and operation. The result of study showed that using possibility of TDR for landscape preservation is sufficient and urban redevelopment site could be much better than housing redevelopment site for receiving area. This study suggests that TDR is a second-best mechanism for adjusting windfalls and loss, reasonable alternative for landscape preservation and balanced between development and preservation. In addition, this is the key to making a successful case which would be valuable lesson for consensus-building process of policy participations.