토지보상금 산정을 위한 감정평가제도개선의 효과와 과제

Effectiveness & Problems about the improvement of the real estate appraisal for the compensation price of land for public use

최근 재산권에 대한 권리의식이 높아지고 다양한 공익사업시행과정에서 토지소유자측의 보상금 확대요구와 이와 관련된 민원이 지속적으로 제기되면서 보상금산정을 위한 감정평가제도의 개선 필요성이 요구되고 있다. 사업시행자 입장에서는 토지소유자의 정당보상 요구를 해결함과 동시에 조성원가의 대부분을 차지하는 토지보상금을 적정한 수준으로 보상해야 하는 부담을 동시에 안고 있다. 본 연구는 보상평가를 위한 평가사의 소유자 추천제도와 재평가 기준인 가격격차범위를 조정하는 제도개선의 과정이 얼마나 지가안정과 정당보상의 목적을 달성했는지 파악하고자 시작되었다. 소유자 추천제도와 재평가의 가격격차범위는 지속적인 제도개선에도 불구하고 보상가격을 상승시키는 요인으로 지적되고 있어 이에 대한 실체적인 영향력을 파악해 볼 필요가 있으며 본 연구는 이러한 내용을 바탕으로 감정평가의 공정성과 객관성을 담보하기 위한 방안을 모색하고자 한다. 토지 등의 취득을 위한 보상평가와 관련하여 3인 평가제도, 토지소유자의 평가사 1인 추천제도, 평가액의 가격격차 제한규정 등이 가지는 비효율성을 실제 사례지구의 보상평가 자료를 통해 분석하였다. 우선 3인 평가제는 종전 2인 평가제와 비교해서 보상비를 증가시키는 상향 평가의 개연성을 충분히 내포하고 있음을 확인하였다. 특히, 토지소유자에 의한 평가사 추천제는 법규정의 한도 내에서 최대 상향 평가할 수밖에 없는 구조적인 문제가 있으며, 실제 사례분석 결과에서도 상향평가의 요인으로 작용하고 있음을 확인하였다. 감정평가 표준지 평가에서 지역별 편차를 참작하기 위해 시행되는 평가사 간 협의과정이 보상 평가에서 개별 필지에 대한 평가액을 조정하기 위한 조율과정의 개연성이 충분하다는 점을 확인하였다.

Because recently perception on property right is enhanced and demands of expansion of compensation for land owners in various public project enforcement and related civil appeals are constantly presented, it is required to improve the appraisal system for calculation of compensation. Public developer in particular are under mounting pressure from not only the settlement of demands of land owners on justified compensation but also the appropriate compensation of land indemnity which occupies most of Development costs. The purpose of study is to investigate the extent of justified compensation from the constant process of improvement of appraisal system in order to resolve the conflict related to calculation of land indemnity between residents and project enforcement, to analyze the changes in the transition about the characteristics of differences in assessment between enforcement and residents by project areas and years, and to identify the actual conditions and problems. Centered on the korea land corporation s project area, investigated the rate of agreement by project areas and the rate of decision, analyzed the differences of land assessment value by sites, identified the extent of affection of other factors on enhancement of land indemnity, in order to elicit implications on how to improve the appraisal system for calculation of land indemnity.