소매용 부동산의 임료결정요인에 관한 연구

A Study on Rent Determinants of Retail Property

‘감정평가에 관한 규칙’ 제30조에 의하면 “임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. ”고 규정하여 세가지 방법 중 임대사례비교법에 의한 임료평가를 가장 적정한 평가방법으로 정하고 있으나 실무에 있어서는 임대사례의 포착이 어려울 뿐만 아니라 임대사례를 포착하였다 할지라도 임대사례에는 다양한 계약방식과 임대 당사자간의 이해관계가 얽혀있어 사정보정이 어려우며, 임료에 영향을 미치는 요인에 대한 연구사례나 경험치의 축적이 적고, 이에 대한 지침 또한 부재하여 적용에 어려움이 있다. 이에 본 연구에서는 소매용 부동산 임료 결정요인의 분석을 위하여 2006년 10월부터 2년간 감정평가법인에서 조사한 548개의 사례를 선정하여 회귀분석을 통한 헤도닉프라이스 모형을 구축하였다. 분석결과 소매용 부동산의 임료에 유의한 영향을 미치는 요인은 시간변수, 용적률, 임대면적, 토지단가, 도로접면수, 개별상가의 노출면수, 지하철역과의 거리, 접면도로폭으로 나타났으며, 데이터를 수도권과 기타지역으로 구분하여 각각 모형을 추정한 결과 수도권의 경우 시간의 경과에 따라 임료가 하락하고 있으며, 상가의 접근성과 가시성이 임료에 큰 영향을 미친다고 할 수 있다. 기타지역의 경우는 개별공시지가와 토지단가가 임료에 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타났고, 기타지역의 상권이 주로 구도심의 번화가나 대학로 등 소로나 세로를 따라 협소하고 국지적으로 이루어진 만큼 버스정류장이나 횡단보도, 지하철과의 거리 등의 접근성 요인은 크게 중요시되지 않고 오히려 각 개별 임대단위의 형상이나 면적 등에 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 연구는 전국의 데이터를 사용하여 유의한 영향요인을 추출하고, 수도권과 기타지역의 임료결정요인에 차이가 있음을 밝힌 점에 그 의의가 있다고 할 수 있으며, 이는 향후 지역별 임료지수 작성이나, 임대사례비교를 위한 비준표 작성, 지역별 자본환원율 산정 등에 있어서도 도움이 될 것으로 생각된다. 향후 연구과제로서 지역별 차이를 나타내는 변수를 찾아내 이를 기초로 군집분석을 통해 보다 자세한 지역분류를 시도하고 분류된 지역특성에 맞는 임료결정모형의 구축 및 거시경제요인, 인근 상가로부터의 영향, 권리금의 영향 등이 임료에 미치는 영향에 대한 연구가 요구된다.

According to Sec. 30 of the Appraisal Rule , the appraisal of the rent is based on the lease case comparison method. But in case the appraisal of the rent based on the lease case comparison method is not proper, the object can be appraised based on the cost approach or the income analysis method. The rent appraisal based on the lease case comparison method, of three methods, is established as the most proper appraisal method. But it is difficult not only difficult to capture the case of lease in practices but also to correct the situation as a diverse of agreement methods and the interests between the parties to the lease are intertwined in the case of the lease. And it is difficult to apply it as there is a little accumulation of research cases or experiences about the factors influencing the rent and the guideline for these are absent. As diverse studies have recently actively been conducted through the quantitative analysis technique, many studies have been conducted about the rent formation factors of residential or non-residential real estate. But in reality there is still insufficient discussion over retailing real estate. Therefore, this study attempted to investigate the factors and forces influencing the rent of retail real estate using the rent appraisal cases of retail real estate by dividing them into the location characteristic, the building characteristic, the individual lease unit characteristic and the market characteristics. It was found that significant variables in determining rent of retail properties, which showed some variations accoding to the region, were the time variable, the floor area ratio, the leased area, the unit price for land, the number of the road-adjoining sides, the number of the exposed sides of the individual store, distance to the subway station and the like.