서울시 오피스빌딩의 가중평균 유효만기 산출에 관한 연구

A measurement of Weighted Average Effective Maturity of Office Buildings in Seoul

부동산에 대한 인식이 전환되었음에도 불구하고 이들에서 발생하는 수익과 위험을 측정하는 지표가 부족한 현실이다. 이에 따라 본 연구는 부동산과 관련된 수익-위험 측정지표를 개발하기 위해 서울시 261개 오피스빌딩을 대상으로 가중평균 유효만기를 산출하여 그 특성을 분석하였다. 가중평균 유효만기는 채권의 위험분석에 사용되는 듀레이션과 유사한 개념으로서 부동산의 임대수익과 자산가치 상승에 따른 수익의 관계, 이자율에 대한 민감도를 나타낸다. 2002년에서 2007년까지의 기간을 대상으로 3년 보유와 5년 보유를 가정한 후 가중평균 유효만기를 산정한 결과 최근 들어 가중평균 유효만기가 길어지고 있음을 알 수 있었다. 아울러 지역별로 여의도지역이 가장 짧은 유효만기를 보였으며, 강남지역이 가장 길었다. 오피스빌딩의 규모별로 살펴본 결과 중형빌딩에 비해 대형빌딩의 유효만기가 짧게 나타났다.

In spite of transforming of understanding of real estate, there are little efforts to build method which can measure return-risks which are sprung up from real estate. So this paper precedently executes measuring of weighted average effective maturities of office buildings in Seoul to develop methods which can measure return-risks of real estate. Weighted average effective maturities can be used to meature of sensitivities of investment to interest. As result of this paper, 3years duration & 5years duration are more longer than past. The shortest duration region of Seoul is Yido-mapo, the longest is Kangnam, and the larger are the shorter.