법원경매평가에서의 비주거용 집합건물 구분평가시 토지·건물 배분비율에 관한 연구

A Study on the Component Ratio of Land and Building in Separate Appraisal of Non-Residential Collective Building

집합건물은 전유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙이 적용되므로 일괄 평가하는 것이 통상이나, 법원경매 평가시 아파트, 다세대주택, 상가 등의 집합건물은 토지와 건물의 배분비율을 산정하여 토지·건물 각각의 배분내역을 감정평가서에 명시하도록 하고 있다. 이는 토지, 건물 소유자가 다른 경우도 있어 각각의 후순위자들의 배당참여에 결정적인 영향을 미치기 때문에 법적인 권리관계를 명확하게 하기 위해서이다. 본 연구에서는 1993년 한국감정평가협회가 작성한 「집합건물 구분평가시 토지·건물 배분비율에 관한 지침」중 비주거용 집합건물에 관한 토지·건물 배분비율표를 새로 산정하였다. 현행 토지·건물 배분비율표는 토지·건물 배분비율의 산정근거 부재, 비주거용 부동산의 다양한 유형을 미고려, 지역별 배분비율 차이를 미반영, 층별 가격격차 미반영, 집합건물 층고 미반영 등 많은 문제점을 지니고 있는바 본 연구에서는 현행 집합건물 토지·건물 배분비율표의 문제점을 보완하고자 하였다. 연구에서는 배분비율표의 작성대상을 오피스빌딩, 매장용빌딩, 오피스텔로 한정하고 건물차감법, 토지차감법, 비율배분법 등 여러 가지 방법을 적용하여 토지·건물 배분비율을 작성하였다. 연구협의회 등을 통해 이들 배분비율 중 최적안을 도출해 본 결과 최종적인 토지·건물 배분비율표는 수익환원법과 토지차감법을 이용하여 산정한 것으로 채택하였다. 이로써 비주거용 집합건물에 대한 경매평가시 법원의 작성근거 요구에 대응할 수 있으므로, 감정평가업의 전문성을 제고할 수 있을 것으로 기대된다.

In court auction appraisal, the land and building value must be mentioned separately on the appraisal report even though the real property is traded as a whole. The purpose of this study is to analyze the non-residential properties data and to offer thereby the new standard component ratio of land and building in Separate Appraisal of Non-Residential Collective Building. As a result of this study, we made the another new standard component ratio table using income approach method, statistical techniques and so on. This study is believed to be conductive to compute the land share and building share of non-residential collective buildings in court auction appraisal.