헤도닉모형을 이용한 아파트층별효용비율에 관한 연구

A Study on Floor Balue of Apartment in Seoul by Using Hedonic Price Model

최근 소득증가와 더불어 아파트의 고급화, 브랜드화가 급격히 이루어졌다. 초고층 아파트가 시장가격을 주도하였고, 주상복합 아파트가 일반화되고 있다. 소득의 증가는 조망과 같은 환경재의 가치를 높게 평가하도록 하며, 따라서 아파트 시장에서 고층부의 선호가 증가하고 있다. 이러한 시장의 변화가 반영된 층별효용비율의 작성에 대한 연구 필요성이 상당히 높아지고 있다. 외국의 경우에는 저층에서 고층으로 갈수록 층별효용이 일관되게 증가함으로서 층과 아파트 가격의 관계가 선형의 관계를 이루는 것이 일반적이다. 그러나 우리나라에서는 저층에서 중층으로 갈수록 높아지는 아파트 가격이 중층에서 고층부로 갈수록 점차 하락함으로서 아파트의 층과 가격이 비선형의 관계를 이루는 독특한 형태를 띠고 있다. 이러한 아파트 층별효용비율은 국세청의 기준시가 산정뿐 아니라, 건설업계에서의 분양가 산정, 감정평가업계에서의 다양한 아파트 관련 소송평가 및 과세평가, 보상평가의 영역에서 활용되고 있다. 이에 본 연구는 아파트시장의 변화를 반영하면서 감정평가실무에서 활용가능한 층별효용비율표를 작성하고자 하였다. 이를 위하여 서울지역을 모집단으로 하여 대표적인 10개구를 선정 후 95개동 7,002세대의 표본을 추출하였고, 아파트가격에 영향을 주는 여러 변수들을 함께 고려함으로서 층에 따른 가격의 변화를 보다 정확하게 나타내고자 특성가격모형분석을 사용하여 층별효용비율을 추정하였다.

In recent years, people in Korea are willing to pay a premium price for condominium units located on upper floors. In the past, people preferred the middle floors rather than the top floor orthe ground floor. And people preferred the ground floor rather than the top floor. This earlier tendency was based on issues concerning security and radiant heat. But recently, people have become more conscious of environmentally related aspects such as exposure to sunlight and the view from the unit. Changes in perception have had a strong effect on appraisals. The focus of this study is to analyze condominium unit price in terms of floor location, based on the comparison of residents floor level satisfaction with total satisfaction with the condominium. It is assumed that hedonic price function is the basic model for condominium price, and least square analysis was applied as an estimation method. Basic information on 7734 condominium units in Seoul, Korea was collected from 150 real estate appraisers. Information included the units physical characteristics and neighborhood characteristics. It was found that there was a significant difference in the pattern of floor-level price between high floor and low floor. An index coefficient of floor variables indicates the changing patterns of price by floor choice.