도심 건부지의 토지·건물 이중가치 모형에 관한 연구

A Study on Dual Valuation Model for Land and Improvements of Building Site in Densely Developed Urban Locations

토지와 건물이 결합한 상태인 건부지(Building Site)는 시장측면에서 토지시장과 재고시장, 가치측면에서 나지상정가치와 기여가치, 규모측면에서 신축규모와 현재규모의 이중체계를 가지고 있다. 기존의 가치모형은 이러한 건부지의 특성을 제대로 반영하지 못하고 있을 뿐 아니라 용적률 규제변화에 따른 토지와 건물의 가치변화를 설명하지 못한다. 본고에서는 기존 건부지 가치모형이 지니고 있는 문제점을 지적하고, 건부지의 이중체계를 이용하여 용적률 규제변화에 따른 가치변화를 보여주는 평가모형을 제안하고자한다. 건부지의 토지·건물 가치모형으로 ‘이중가치모형’을 제안한다. 이것은 최고 최선의 이용에 의한 평가모형인 건물잔여법에 토지잔여법을 이중으로 연결하여 재고시장과 토지시장의 관계를 보여주는 모형이다. ‘이중가치모형’은 대상 토지의 용적률 규제변화에 따른 대상부동산의 가치변화를 설명할 수 있다. 용적률 하향조정될 경우 현재 이용중인 건물에서 건물이 지어져 있는 것 자체로 독점적 지위가 발생하여 건물가치가 상승함을 알 수 있다. 용적률 상향조정될 경우 토지가치가 커져 건물의 효용이 토지의 효용으로 치환되는 것을 알 수 있다. USPAP의 건물잔여모형에 용적률 규제변화를 동태적으로 수용할 수 있도록 보완한 ‘이중가치모형’은 건부지의 경제적 특성을 명확히 보여주어 용적률 규제변화시 발생하는 토지와 건물의 가치변화를 설명할 수 있다.

Based upon land valuation theory, this paper indicates the practical problems of traditional land valuation methods and theoretically proposes new appraising method called the Dual Valuation Model (DVM). Building site, made up of land and improvements, has two different characters land-market and building stock-market in market aspect, vacant-land-value and contributory-value in terms of value aspect, and new-development-scale and present-scale in land development status. The problems of the existing methodologies have no consideration for the dual aspects of land with improvements and cannot explain the value change process by Floor Area Ratio (FAR). At conclusion, this study emphasizes that the DVM, in the association with dynamic FAR, would produce more accurate outcomes than existing methodologies.