오피스지수를 이용한 오피스빌딩의 분산 투자에 관한 연구

A Study on the Portfolio Investment of Office Building by Office Index

국내 부동산 시장이 개방화, 선진화되면서 외국계 부동산 업체의 국내 부동산에 투자가 증대되고 REITs와 부동산 펀드 등 부동산 금융상품이 본격적으로 도입되고 있다. 특히, 오피스 빌딩은 외국계부동산 업체와 REITs와 부동산 펀드의 투자 대상으로 가능성이 높아지고 있으며, 부동산 지수를 연계한 금융상품들이 출시되고 있다. 이러한 상황에 맞추어 국내에서도 오피스 임대료 지수와 매매지수에 관한 연구들이 진행되고 있고, 부동산114, 샘스, 알투코리아 등의 민간 기업과 한국감정원에서 오피스 임대 지수를 발표하고 있다. 정확한 오피스지수의 개발은 오피스 관련 연구자와 투자자와 정책 담당자에게 중요한 역할을 수행한다. 따라서 본 연구는 현재 한국감정원에서 발표하는 오피스 임대지수를 토대로 오피스의 분산투자를 분석하고 그 투자 수익률과 가치를 분석하였다. 지역별 규모별 오피스 임대지수의 포트폴리오를 구성한 결과는 지역별 포트폴리오는 마포여의도=0(도심권과 강남권의 조합)인 경우와 도심=0(강남권과 마포 여의도권의 조합)인 경우에서 포트폴리오 개선효과가 나타나고 있는데 이 두 포트폴리오 구성은 서로 상당히 다르다. 수익률측면에서 보면 도심=0인 경우가 높은 수익률을 나타내고 있다. 이는 마포, 여의도권의 수익률이 타 지역보다 높았던 것에 기인한다. 그런데 위험도 측면에서는 마포 여의도=0인 경우가 낮게 나타난다. 종합적으로 평가하면 도심=0인 경우, 즉 강남권과 마포 여의도권의 임대수익 지수포트폴리오 구성이 다른 두 포트폴리오보다 뛰어남을 알 수 있다. 규모별 복합포트폴리오의 결과는 포트폴리오의 개선효과를 볼 수 있게 나타난 것이 10,000평 이상에서 15,000평 미만 규모의 오피스 빌딩과 15,000평 이상 규모의 오피스 빌딩 포트폴리오이다. 본 연구에 사용된 오피스 임대 지수는 한국감정원에서 발표한 임대지수를 사용하였다. 이는 10층 이상 또는 3,000평 이상의 선호도가 높고, 설비 시설이 양호한 빌딩을 대상으로 전체150동을 표본으로 추출하여 기준층의 평당 전세금, 월 관리비, 월 임대수익, 공실률 등을 조사하여 산정하였다. 임대료 분석 작업을 감정평가에 근거한 오피스 종합 수익률이므로 자본 수익률이 실제보다 감소되어 산정될 수 있다. 앞으로 오피스지수가 좀 더 현실적인 조사에 근거한 개발로 오피스 투자 지표로 발전할 필요성이 있다.

In Korea, Real Estate Market is opening and advancing. So, the investment of foreign real estate companies is increasing, Reits and Real Estate Fund are introduced. The main investment object of Real Estate Fund & Reits and foreign real estate companies is office building. Financial goods connection to real estate index is made. Therefore, the purpose of this study is that using the office index in Korea Appraisal Board composed regional and size portfolios. And the investment returns and values of an office building is accounted. As result, the office building portfolio using office index is possible. Because the office index in Korea Appraisal Board is indicated that an office building has the difference of a size and a region. Regional portfolio s result is that Kangnam & Mapo- Yeauido is best portfolio. Size portfolio s result is that over 10,000 pyung & under 15,000 pyung portfolio and over 15,000 pyung portfolio are best portfolios.