서울지역 아파트 매매시장과 전세시장의 관계에 관한 연구

The Relationship between Housing Sales Market and Housing Rental Market in Seoul, Korea

이 논문은 서울시 아파트 매매시장과 전세시장의 관계를 인과성 검정과 공적분 검정, 그리고 매매가격을 결정하는 함수를 추정하여 연구한 논문이다. 주택매매시장과 전세시장은 이론적으로 재정 균형조건을 충족하여야 하며, 주택 임대료에 해당하는 전세가격으로 주택가격을 설명할 수 있어야 한다. 그러나 이 연구에서는 매매시장과 전세시장 사이에서 인과성을 인정하기 어려운 결과가 나타났으며, 두 시장 사이에 장기적인 균형관계가 존재하지 않는 것으로 나타났다. 결국 매매시장과 전세시장은 각기 분리된 독립적인 시장으로 존재하는 것으로 보였다. 또한 자기상관계수를 통해 매매시장과 전세시장은 각기 불빈번거래효과가 상당 기간 지속적으로 나타나고 있음을 알 수 있었다. 따라서 두 시장 사이의 이론적 관련성과 자기상관성을 이용하여 매매가격을 현재와 전기의 전세가격과 전기의 매매가격으로 설명하는 모형을 추정하였다.

This paper studies on the relation between the sales market and the rental market in Seoul condominium market via causality test, cointegration test, and estimation of housing sales pricing model. Theoretically, there is an arbitrage equilibrium condition between the housing sales market and the rental market, the sales price is explained by the rental prices. But I find no empirical evidences on the causality and long term equilibrium relation between the sales market and rental market. Therefore these results might indicate the housing sales market and rental market is independently separate market. Also there are the infrequent trading effects on the two market, even thought the duration and strength of the effects are different. So, the housing sales pricing model is estimated with combined the theory and empirical evidences. The independent variables are current, first, second difference rental price and first, second difference sales price.