한국의 부동산시장은 비합리적인가

Is Real Estate Market in Korea inefficient? : Efficiency Test for Housing Market Ⅰ

1997년말 외환위기 이후 부동산가격의 폭락에도 불구하고 외국인 투자자들은 우리나라 부동산가격이 내재가치에 비해 여전히 높다는 견해를 밝히고 있다. 이러한 견해가 의미하는 것은 우리나라 부동산시장은 비합리적이라는 것이다. 본 논문에서는 이러한 주장의 사실 여부를 확인하기 위해 단위근 검정, ARMA 확률모형 추정, 공적분 검정과 같은 시계열분석방법을 이용하여 우리나라 부동산시장의 합리성 여부, 즉 부동산의 실제가격과 내재가치간에 괴리가 존재하는지를 검정하였다. 자료의 제약으로 인해 서울지역 아파트가격과 임대료를 분석대상으로 삼았다. 검정결과 서울지역 아파트의 실제가격은 내재가치와 통계적으로 유의적인 차이가 없어 우리나라 부동산시장은 비합리적이라는 주장은 받아들여지기 어려운 것으로 나타났다. 본 논문에서는 서울지역의 아파트가격만을 분석대상으로 삼았기 때문에 여기에서의 결론만으로 우리나라 전체 부동산시장이 합리적이라고 단정지을 수는 없다. 다만 그 동안 주택가격이 문제가 되었던 것은 서울을 비롯한 수도권 지역에서의 지나친 가격상승 때문이므로 서울지역의 아파트가격이 비합리적이지 않다는 결론은 나름대로 의의가 있는 것으로 보인다.