부동산 개발사업에 있어서 잠재적 수요패턴의 추정과 개발지원시스템의 개발

Estimation for potential buyers demand pattern of newly built condominium and implementation as a decision support system

부동산 컨설팅에 대한 관심과 필요성은 그 동안 꾸준히 증가하여 왔으나 실제로 이론적인 논의나 적용사례를 문헌 등에서 찾기는 국내외를 막론하고 용이하지 않다. 본고는 이러한 상황하에 부동산 시장분석의 새로운 응용 기법의 시도와 그 실제 적용례를 간략히 소개한다. 구체적으로는 신규분양맨션의 개발사업에 있어서 예를 들면 어느 곳에 아파트를 신규 분양하려고 할 때, 「어떤 사람이 무슨 목적으로 어떤 물건을 원하는지」 그 잠재적 수요자가 원하는 물건의 특성을 추정하거나, 또는 반대로 물건정보가 조건으로 주어졌을 때 그 물건을 원하는 잠재구입자의 속성을 추정하는 내용이다. 추정의 방법으로는 기업이 축적하고 있는 고객 및 물건에 관한 데이터베이스를 이용하여, 인공지능이나 패턴인식등에서 응용되고 있는 몇 가지 최근의 분류기법을 이용하는데, 이때 잠재구입자를 동질적이고 의미 있는 고객층으로 분류하는 시장세분화 작업을 기초로 하여 추정의 정밀도를 제고하고 있다. 이는 종래의 디벨러퍼등 전문가의 경험과 직감에 의지하고 있었던 부분을, 보다 과학적이고 객관적인 것으로 힘으로써 리스크를 줄일 수 있는 장점이 있다. 또한 본 연구에서의 논의 모델은, 실제의 관련 유사 프로젝트에도 응용할 수 있도록 소프트웨어개발과 연계하여, 의사결정지원시스템으로서의 완성도를 높였으며, 궁극적으로는 이러한 일련의 논의에서 부동산컨설팅에 대한 활발한 연구나 논의를 제고코자 함을 목적으로 하고 있다.