리츠제도의 법적 고찰 및 개선방향

Review on K-REITs Act

리츠제도, 부동산투자회사법은 제정 당시부터 많은 논란과 시행착오가 있었으며 사회적인 관심을 불려일으켰다. 부동산투자회사법에 의한 회사설립이 이제 막 시작되고 있어 현재 상태에서 리츠제도의 정착 및 성공여부를 판단하기 어렵다. 본 논문에서는 부동산투자회사법을 제정함에 있어 논란이 되었던 부분에 대한 법적 해석과 고민을 통하여 현행 부동산투자회사법의 정확한 해석과 개선방향을 모색한 다음, 부동산증권화 제도 내에서 리츠제도가 차지하는 위상정립을 통하여 구조조정 리츠의 개선방안을 제시하는데 목적이 있다. 부동산의 유동화에 가장 유리하며 가장 대중적인 투자상품이 될 수 있다는 점을 고려하여 회사형의 리츠제도를 도입하게 되었으며, 부동산투자회사는 부동산에 대한 투자의사 결정외에 실질적인 부동산자산운용 기능을 수행하여야 한다는 점에서 페이퍼 컴퍼니가 아니라 실체있는 회사형태로 도입하였다. 부동산에 대한 용어 정의가 없으나 부동산투자회사법의 입법취지에 비추어 지상권·임차권 등 부동산사용권 등이 부동산의 범주에 포힘되어야 한다. 아울러 부동산의 범위에 비행기, 선박, 건설중기 등 각종 등기·등록에 의하여 공시하는 자산을 포함시킬 경우 다양한 효과를 얻을 수 있으나 부동산투자회사법을 제정시 이러한 사항은 제외시켰다. 부동산투자회사의 설립과 관련하여 설립시 주식공모 의무화에 따라 인가주의를 불가피하게 도입하게 되었고 현물출자 금지에 따른 주식공모의 문제, 부동산의 현물출자 금지에 따른 회사설립상의 제반문제 등이 있어 부동산의 연물출자를 전면적으로 허용하는 방향으로 개선되어야 할 것이다. 부동산투자회사의 자산운용과 관련하여 구체적인 업무범위가 불명확하나 투자회사의 취지에 비추어 한정적으로 해석하는 것이 바람직하며 임대료 계약조건을 체결하는 방식에 있어 실질적인 영업활동의 성과를 수취할 수 있음을 제시하였다. 아울러 일반 주식회사의 속성을 지니고 있는 부동산투자회사의 차입을 원칙적으로 금지함에 따른 제반 문제점과 법인세 면제혜택이 없음을 감안하여 차입은 한도를 정하여 전면적으로 허용하는 것이 바람직하다. 리츠제도를 도입함에 있어 지분형 리츠만을 도입한 배경, 지분형 리츠도입에 따른 자산운용상의 제한을 완화한 내용, 배당가능이익의 산정에 있어 당초 도입하고자 했던 연금주의가 배제된 사유 및 연맹 거래제한의 정확한 입법취지 및 내용, 문제점 등을 제시하였다. 지난 2001.5.24일 부동산투자회사법을 개정하여 기업구조조정부동산투자회사 제도를 심층적인 검토없이 도입하게 되면서 발생하게 되는 구조조정 부동산의 정확한 범위설정 문제, 존속기한의 문제, 자산관리회사의 겸업제한 문제 등을 분석하였다. 아울러 기업구조조정부동산투자회사 제도를 부동산 뮤추얼펀드로 이해한 재경부와의 협의과정에서 도입된 환매규정 문제, 현 기업구조조정부동산투자획사의 업무위탁 기관 중 판매회사 및 일반사무수탁회사의 기능이 자산관리회사 및 자산보관기관의 기능과 중복되거나 불필요하여 폐지하는 방안이 검토되어야 함을 제시하였다. 현행 부동산증권화제도 중에서 리츠제도가 부동산의 유동화에 가장 적합하고 대중적인 투자상품이 될 수 있으며 영속성있는 실체회사의 형태를 지니고 있어 부동산자산의 경영에 가장 적합한 제도이다. 아울러 현행 기업구조조정부동산투자회사는 ABS, PFV, 부동산투자신탁과 같이 한시적으로 부동산을 유동화하는 제도이며 향후 페이퍼 컴퍼니형 일반 리츠 제도로 개선되는 것이 바람직할 것이다.