오피스 임대차 계약 구조와 자본환원율의 관계에 관한 연구

The Relationship of the structure of Lease Contracts and Capitalization Rates in Office Market

우리나라 부동산 임대시장에는 전세와 보증부 월세, 그리고 월세 등 세가지 형태의 임대차계약이 공존하고 있다. 보증금운용이율과 월세전환이율에는 상당한 차이가 존재하므로 비록 전세가격은 동일하더라도 부동산 수익률은 임대차계약 형태 및 월세전환이율과 보증금운용이율의 차이에 따라 달라진다. 이 글은 먼저 소득률 계산 문제를 다루었다. 부동산 종합소득률과 지분소득률은 전세가격비율과 보증금비율, 보증금운용이율과 월세전환이율에 따라 달리 계산된다. 따라서 이러한 시장자료에 기초하여 오피스의 가치를 수익방식, 특히 직접환원법에 의해 평가하고자 할 경우에 어떤 이율을 적용하여야 할지 결정하기 곤란한 문제가 발생한다. 이러한 문제를 해결하기 위한 방법으로 보증금-지분 투자결합법에 의한 종합환원율의 도출, 또는 보증금-지분 환원법에 의한 평가방법과 같은 대안을 제시하였다. 다음에는 위험중립형 지분투자자의 관점에서 보증금비율에 관계없이 안정적인 지분소득률을 달성하기 위한 조건을 구하고 시장자료와 비교한 결과 실제 지분소득률과 균형 지분소득률과는 차이가 있었다. 따라서 실제지분소득률과 균형 지분소득률과의 차이(위험프리미엄)를 보증금비율에 대하여 회귀분석을 실시한 결과 위험프리미엄은 보증금비율이 클수록 적어짐을 확인할 수 있었다.