수익방식 적용을 위한 개념적인 접근

A Conceptual Approach for the Application of Income Capitalization Approach

수익방식은 언제나 평가업계의 화두가 되어온 것이 사실이다. 그러나 자료의 빈곤과 시장환경이 原價指向的인 시장환경을 유지하고 있었기 때문에 적용의 필요성이 상대적으로 낮게 평가된 것이 사실이다. 그러나 대외적인 要因에 의해 시장이 收益指向的환경으로 변화해 감에 따라 이의 본격적인 도입이 급속히 확산되고 있다. 이러한 맥락에서 먼저 본고는 수익방식의 흐름을 주요 국별로 분석하여 국내 수익방식의 현주소를 살펴 보고 국내 이론은 ’ 60년대의 물리적인 토지 잔여법 중심체계를 벗어나지 못하고 있음을 발견하였다. 이를 위해 선진 평가기법을 수용의 전제 단계로 국내에서 세대별로 다양하게 인식되고 있는 수익방식의 개념의 틀을 재정비 하였다. 특히, 소득의 유형, 필요 제경비, 환원이율, 할인율의 재정비와 함께 어업권이나 광업권 평가에서 보듯이 환원방식에 대해서도 전면적인 인식변화가 선행되어야 함을 인식할 수 있었다. 나아가서 토지시장의 환원이율을 회사채 수익율, 기대이율, 위험 부담 할증률 및 지가 변동률을 이용하여 분석한 결과 국내 토지 시장의 적정 환원이율은 12∼15% 대로 파악하였다. 미국시장과 이를 비교하여 보면 3%∼6% 이상 높은 값을 보여주고 있다. 그리고 본격적인 수익방식 적용을 위해서 필요한 전제조건 등도 함께 검토하였다.