주택가격과 토지공급간의 상관모형연구

The Relationship Between House Prices and Land Supply

토지가격과 주택가격은 상호 밀접한 관계를 유지하면서 역동적으로 작용하고 있다. 토지는 주택의 필수적인 부속요소로서 토지공급의 변화는 주택가격의 변화를 의미하며 반대로 주택수요는 곧 택지수요증대를 가져오게 된다. 토지나 주택은 다른 재화와는 달리 여러가지 특성 예를 들면 위치고정성, 공급한정성 등 뿜만 아니라 경제변수, 인구분포 및 정부정책 등 다양한 변수들이 그 공급과 가격형성간에 작용하고 있다. 주택과 토지가격 관계는 주로 토지를 독립변수로 취급하여 주태가격형성과정을 설명하고 있다. 많은 연구를 보면 택지공급증대가 주태가격등귀를 유도해 왔으며, 그 반대현상은 매우 드물었다. 토지공급의 한정성과 이용규제는 곧 토지공급부족으로 이어져 가격등귀를 가져왔다. 일반적으로 토지가격은 주택가격보다 그 상승율이 높은 경향을 보이고 있으며, 특히 토지공급이 부족한 지역일 수록 이러한 경향은 높다. 아울러 경기가 활성화되는 지역일 수록 또한 도시지역과 소득이 높은 지역일 수록 이러한 현상은 뚜렸하다. 본 연구에서는 주로 토지공급과 주택가격관계를 (1) 토지공급이 추가적으로 이루어지지 않은 경우와 (2) 도시계획으로 토지공급이 이루어졌을 때를 구분하여 서로의 상관관계를 설명하였다. 즉, (1) 의 경우 토지공급탄력성이 주택수요탄력성보다 낮기 때문에 토지가격의 등귀는 주택가격의 등귀보다 높다. 그러나 (2) 의 경우 토지공급이 추가적으로 이루어지기 때문에 공급초기에는 토지가격의 급격환 하락이 주택가격의 하락을 유도하겠으나 시간이 지나면서 토지이용의 조정을 통하여 가격은 안정하게 된다. 그러나 도시계획의 영향으로 주택수요 역시 늘어나기 때문에 종국에는 두 재화간 상호관계는 서서히 안정하게 된다.