토지시장과 자본시장의 관계연구

A study on the Relationship between Land Market and Capital Matket

부동산 시장의 投資意思決定은 선험적이고 主觀的인 인식이 좌우되어 왔으나 부동산 시장의 특성인 局地性, 個別性, 固定性, 不增性과 용도지역지구 등 行政規制, 高額資金의 有用性 및 수익실현의 時差性 등에 따른 원천적 제약과 전국적인 去來市場을 갖지 못하는 한계 때문에 연속적인 부동산 수익관련 시계열자료를 구성할 수 없어 이러한 試圖는 처음부터 벽에 부딪혀 온 것이 사실이다. 이러한 制約하에 본 연구에서는 토지에 관한 유일한 시계열 자료인 全國 地價變動率資科를 이용하여, 한국 토지시장에 자본시장의 투자이론이 접목 될 수 있는가를 검증하는데 연구의 목적이 있다. 먼저 자본시장과 연계하여 분석한 한국 부동산시장의 특성을 요약하면 국내 부동산 시장도 어느 정도 弱型效率的 市場假說을 支持하고 있음을 발견할 수 있었다. 주가변동률과 지가변동률을 이용빼 收益率의 상관관계를 비교해본 결과 외국의 경우와 같이 주식과 부동산은 逆의 상관관계를 갖고 있음을 확인 할 수 있었다. 따라서 두개 자산에 의한 포트폴리오 구성이 실증적으로 의미가 있다는 것을 확인할 수 있었으며 양자의 交叉相關係數는 통계적으로 유의한 결과를 보여주지는 못했지만 대체로 1-2년의 時差를 갖고 있음을 보여주었다. 또한, 전통적인 투자3분법이 어느정도 의미가 있음이 실증적으로 확인되었다. 나아가서 資本資産價格決定模型이 토지시장에 실제로 적용될 수 있는가를 실증적으로 검토하기 위하여 지역별로 β계수를 산출한 후 그 특성을 살펴보고 이를 기초로 토지시장에서 CAPM의 성립여부를 검증한 분석결과에 의하면 한마디로 한국 토지시장에는 샤프(Sharpe)-린트너(Lintner)의 資本資産價格決定模型은 성립되지 않고 있음을 실증적으로 발견할 수 있었다. 그러나 본 연구 결과는 지가를 중심으로 한 연구결과로 제한된 시계열 자료에 의해 이루어졌기 때문에 그 解析나 運營에 한계를 갖고 있다. 따라서 국내에서도 선진 외국에서처럼 토지건물로 구성된 收益用不動産의 時系列的 收益率 指數의 데이타 베이씌 構葉되면 부동산시장에 대한 보다 계량화된 접근이 보다 충실히 이루어 질 수 있을 것이며 이로부터 적정 투자 할인율의 도출도 가능 해 질 것이다. 이것이 이루어지면 토지의 適正價格의 파악이 가능해져 지가의 가공이익을 계량해 낼 수 있게 될 것이며 이것은 지가안정을 위한 부동산정책수립의 자료로도 이용될 수 있을 것으로 기대된다.