정상가격과 적정가격의 개념적 차이와 실증적 의미에 관한 연구

A Study on Conceptual Difference Between Normal Price and Proper Price and It s Practical Implications: The Case of Publicly Announced Land Price System in Korea

현행 지가공시법에서 사용하고 있는 적정가격과 감정평가 규칙에서 정의하고 있는 정상가격이라는 용어의 상이함으로 말미암아 공시지가의 성격이 모호해지고 그 공신력에도 심각한 문제가 있는 것으로 논의되고 있으므로, 이의 개념적 차이를 규명해 보고 이를 실증적 차원에서 의미부여를 하는 한편, 현행 공시지가의 효율성을 제고 시키기 위한 방안을 모색하고자 하는 것이 본 논문의 목적이다. 가치와 가격의 개념적 차이를 규명함으로써 공시지가는 토지의 시장가치를 전문 평가사가 추계한 것으로 정의하였으며, 지가공시법·감정평가 규칙·공특법·토지수용법상의 정상가격과 적정가격개념을 비교· 검토함으로써 정상가격과 적정가격의 개념적 차이는 결국 개발이익의 반영 정도, 최유효이용에 대한 고려, 나지상정의 원칙에 있어 합리적이고 일관된 기준의 마련을 통해 극복될 수있음을 논하였다. 아울러 공적 지가의 일원화를 도모한 현행 지가공시법은 다목적 사용, 건물가격과 토지가격의 구분, 개발이익과 비개발이익의 구분, 나지상정의 문제에 있어 개별법 간의 상충, 평가기술상의 어려움, 일관된 원칙의 마련에 있어서의 어려움 등 기본적인 제약이 있음을 논하였다. 한편, 현행 지가공시제도의 문제점을 제도적인 측면에서 토지수급권별 표준지의 대표성, 정확성과 형평성간의 상충, 개별지가에 대한 법적 근거면에서 제기하였으며, 운영적 측면에서는 과표현실화로 인한 초과이득의 발생, 담당 공무원의 전문성부족, 평가시의 부적절함을 지적하였고, 기술적인 측면에서는 비준표의 작성단위 및 토지특성 항목의 과소, 표준지의 분포 및 선정면에서의 문제점을 지적하였다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 제도적인 측면에서 상설 전담기구의 설치, 토지평가전문 행정직의 신설을 통한 감정평가사의 활용, 개별지가의 법적근거 확립, 가격신고제의 도입 등을 제시하였고, 운영적 측면에서는 특정토지에 대한 집중평가, 개별지가 조사업무의 전산화, 비준표 작성 및 적용상의 개선, 과표현실화로 인한 문제의 해결빙안 등을 제시하였다.