도시개발사업에 따른 토지보상제도 개선방안에 관한 연구

A Study on the improvement of the Land Compensation System which follows Urban Development Project

본 연구의 목적은 도시재개발사업에 편입되는 상가에 대한 세입자 유무를 고려하지 않는 일률적 보상과 세입자에 대한 단편적인 확대보상을 지양하고, 제한적 소유권 인정에 따른 보상체계를 규범화시켜, 상가세입자가 지주로부터 잔여계약기간 비율에 따라 보상을 받게 되는 개선보상모형을 구축하고자 한다. 첫째, 재산권과 관련된 중요한 쟁점으로, 도시재개발사업으로 편입되는 상가세입자의 보상에 있어서 권리금에 갈음하여 지급되는 영업보상이 헌법상 정당한 보상에 해당하는 적정보상인지 여부가 쟁점이 된다. 권리금은 현행법상 인정되고 있지는 않지만 상가임대차에서 관행적으로 발생하고 있으며, 도시재개발사업에 따라 편입되는 지주와 세입자간 영업손실보상 부분에 있어서도 권리금 등에 대한 적정손실보상이 제대로 보호받지 못하고 있어 항상 갈등과 대립관계에 노출되어 있다. 둘째, 이러한 현행 보상체계의 문제점 및 보상갈등 해결을 모색하기 위해 용익물권의 가치에 대하여 분석한 결과, 세입자 존재여부와 관계없이 지주에게 동일 보상이 되고 있는 문제점이 나타나고 있다. 이를 해결하기 위하여 세입자 존재유무와 그리고 세입자의 잔여임차기간을 기준으로 지주보상을 차등화 하였다. 그래서 상가 지주의 수익은 세입자 존재여부에 따라 차등보상이 되고, 세입자가 없다면 지주의 수익은 지주보상액에 의해 결정될 것이다. 본 연구에서 제시하는 보상모형은 세입자는 지주로부터 잔여기간에 따라 지주가 받은 보상금의 일정액을 돌려받고, 지주는 세입자에게 보상한 한도에서 인센티브를 통해 간접보상 받는 형태로 도시재개발사업을 진행한다. 이로 인하여 개발비용이 증가되지 않으면서 보상갈등을 최소화될 수 있기 때문에 원활한 도시재개발사업을 진행하는데 기여할 것으로 기대된다.

The uniform compensation without considering whether there are tenants in shops which is included in Urban Redevelopment Project (URP) and the fragmentary expanded compensation for tenants should be avoided. In addition, the compensation system based on recognition of limited ownership should be standardized. Therefore, The purpose of this study is to design an improved compensation model. According to this model, shop tenants can receive compensation based on the rates of the remaining contract term. First, in terms of property rights, whether compensation for business such as premium is appropriate to shop tenants in the process of URP according to the constitution is controversial. The premium is not legal in the current law but it is common in the commercial lease, which lead to conflicts between landlord and tenants in terms of compensation for business loss in the process of URP. Secondly, as a result of analysis of values of real rights to deal with the conflicts, uniform compensation to landlord without considering tenants was pointed as problems. In order to deal with the problem, compensation to landlord is differentiated depending on tenants and their remaining contract term. Hence, profit of landlord is compensated differently depending on tenants and if there are no tenants, the profits of landlord will be determined by compensation of landlord. According to the model, tenants receive the certain amount of compensation by landlord depending on the remaining contract term, and landlords receive indirect compensation through incentives within compensation of tenants in the process of URP. In light of these, development cost will not increase and conflicts of compensation will not be minimized, which contribute to URP.