아파트시장의 효율성 분석

An Analysis of the Efficiency of the Apartment Market in the Housing Speculative Zones

본 연구는 투기지역의 아파트시장이 효율적인지를 백색잡음, 마팅게일, 임의보행 등 시계열과정 여부에 대한 검증을 토대로 진행하였다. 이를 위해 2013년 4월부터 2019년 7월까지의 KB국민은행 아파트 매매가격지수와 2006년 1/4분기부터 2019년 3/4분기까지의 한국감정원 아파트 실거래가 지수를 활용하였으며, 백색잡음 과정 여부는 Ljung-Box(LB) 검정을, 마팅게일 차분 과정 여부는 일반화된 스펙트럴 검정을, 임의보행 과정 여부는 분산비 검정으로 분석하였다. 실증분석 결과, 투기지역 내에서 아파트시장은 대개의 경우 비효율적으로 나타났는데, 이는 부동산시장에 대한 다수의 선행연구들과 일치한다. 그러나 한국감정원 아파트 실거래가 지수를 활용한 분석에서 강남4구 등 일부 투기지역 내 아파트시장이 효율적인 것으로 나타났다. 이는 강남4구 등 아파트시장이 매우 독특한 특성을 가지고 있음을 말해준다. 본 연구는 효율성에 대한 아파트시장의 시계열적 분석이 많지 않은 상황에서 다양한 검정법을 적용하여 강건한 결과를 얻었으며, 이질성 등의 특성 때문에 통상 비효율적인 부동산 시장에서도 일부 하위시장이 효율적일 수 있다는 사실을 보여주었다는 점에 의의가 있다고 할 수 있다.

This study investigated the efficiency of the apartment market in the Housing Speculative Zones by testing whether the market follows stochastic processes like white noise, martingale, or random walk. Market efficiency is commonly tested with the martingale process, but this study employed more test methods to obtain robust results. For the study data, the KB monthly apartment price indices from April 2013 to July 2019 and the Korea Appraisal Board transaction-based quarterly apartment price indices from the first quarter of 2006 to the third quarter of 2019 were used. The Ljung-Box (LB) test, generalized spectral test, and variance ratio test were adopted for analyzing the white noise, the martingale differential sequence, and the random walk process, respectively. The results show that the apartment market is generally inefficient except for the four districts in Seoul (Gangnam, Seocho, Songpa, and Gangdong), where most people are very attentive to the movements of the market. This study is significant in that it revealed that some submarkets in the overall inefficient housing market can become efficient.