민법 619조와 임대차 권한

Civil acts article 619 and an authority of lease

현재 대한민국 법제상 허용되는 타인의 부동산 이용방법 중 가장 많이 이용되고 있는 방법은 임대차이다. 임대차는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법을 통해 물권적 방법인 전세권과 동일한 대항력 및 제3자에 대한 우선변제력을 갖게 되었다. 거의 유사한 효력을 가지고 있는 두 가지 이용방법은 전세권 설정행위는 처분행위이고 임대차 계약 체결행위는 의무부담행위라는 사실에서 큰 차이를 갖게 된다. 처분행위인 전세권은 처분권한이 있는 자만 설정할 수 있으나 의무부담행위인 임대차는 처분권한을 필요로 하지 않는다. 게다가 민법 제619조는 처분권한 없는 자가 한 임대차 계약도 유효하다고 선언하고 있다. 통상 국민들 사이에서 ‘전세’라고 불리어지는 임대차 계약을 체결할 때 처분권한은 필요치 않다는 민법 제619조가 타당한 것인지, 그 의미가 있는 것인지를 살펴볼 필요가있다. 그 방법은 민법 제619조에 대한 문언적 해석에서 시작하여 강학상 민법 제619조에 해당한다고 인정되는 법정대리인들의 권한을 해석하는 방법을 통해서 그들이 갖고 있는 권한이 관리권한이고 관리행위의 하나인 임대차는 처분권한이 없더라도 자의적으로 행사할 수 있으므로 민법 제 619의 처분권한 없는 자의 임대차는 유효하다고 논증하였다. 임대차의 성립에 최소한 임대권한을 필요로 한다는 판례도 민법 제619조의 처분권한은 없으나 임대권한으로서 관리권한은 필요한 것으로 해석된다. 판례는 처분권한 없는 자의 임대차를 인정하는 많은 판례에서 민법 제619조를 인용하지 않는다. 민법 제619조가 유효한 임대차 기간을 제한하고 있기 때문에 구체적 사건에서 유효한 기간을 초과하는 부분에 대한 해석과 당사자의 의사를 고려한 것으로 보인다. 타인의 권리 매매의 당사자에게 아무런 권한을 요구하지 않는 것에 비하여 임대차의 경우 처분권한이 없는 경우 관리권한을 요구하고 있는 것은 민법 제619조가 존재하기 때문이다.

Currently, the most common method of using other people s real estate is a lease. The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act provided a counterforce and the right to preferential payment to third parties. It is the same effect as a chonsegwon, but it makes a big difference in the fact that chonsegwon is an act of disposal and lease is an act of bearing the obligation. Lease does not require disposition authority. And Article 619 of the Civil Code declares that a lease contract by a person without disposition authority is valid. Is the disposition authority usually necessary when people sign a lease? Is Article 619 of the Civil Code valid? We need to see that Article 619 of the Civil Code is meaningful. The first, it is a literal interpretation. The second, it is the study about the case of Article 619. Article 619 of the Civil Act does not have the disposition authority of it, but it is interpreted that the administrative ability as a lease is necessary. The precedent does not cite Article 619 of the Civil Code in many cases that recognize the lease of the person who has no right to dispose. As Article 619 of the Civil Act restricts the term of a valid lease, it appears to have taken into account the interpretation of the part that exceeds the term in a specific case and the intention of the parties. Article 619, of the Civil Act, requires administrative authority in the case of leases, compared to requiring no authority from the parties in the sale of another person s rights.