공용수용에 있어서 무허가건축물의 보상에 대한 법적 고찰

A Legal Study on the Compensation of unlicensed Buildings in Eminent Domain

국가적으로 노력을 하지만, 그럼에도 불구하고 여전히 무허가건축물들이 생겨나고 있다. 공익사업을 수행하는 경우에 무허가건축물이 수용의 대상이 되는 경우에, 우리 토지보상법제는 무허가건축물 그 자체에 대해서는 이를 지장물로 보아 보상을 하고 있다. 그런데, 무허가건축물이 위치하는 부지에 대한 보상과 관련하여서는 명확한 규정이 존재하지 아니하고 있다. 통상적으로 무허가건축물이 건립되는 과정에서 형질변경이 이루어지게 된다. 무허가건축물은 그래서 지목이 전이나 답 또는 임야에 건축되는 경우가 많다. 무허가건축물의 보상과 관련하여 무허가건축물의 양성화가 이루어진 경우에는 무허가건축물이 자리잡고 있는 바닥면적에 대해서 지목을 ‘대’로 하여 보상하게 되었다. 따라서, 무허가건축물의 바닥면적을 어느 범위로 인정하는가가 보상액 산정에 있어서 커다란 변동을 가져오게 되었다. 무허가건축물의 바닥면적을 산정함에 있어서, 지금까지 지배적 견해들은 한정바닥면적설 내지 현황면적기준설이었는데, 이러한 견해들은 건축물대장이나 현황면적을 바닥면적으로 인정하는 경우에는 건축물대장이나 현황측량의 불명확성의 측면에서 불합리하다. 또한 무허가건축물 건축 당시의 건축면적의 크기에만 의존하는 경우에는 도리어 과거에 불법을 크게 저지른 자에게 도리어 더 큰 보상이 주어지게 되는 불합리성도 존재할 수 있다. 그러므로, 무허가건축물의 보상에 있어서 고려될 수 있는 여러 가지 요소들을 종합적으로 고려할 때 바닥면적역추산설이 가장 합리적이다. 향후 무허가건축물이 될 수 있는 대로 생산되지 않도록 법제적인 정비를 함과 아울러, 불가피하게 생겨난 무허가건축물에 대해서는 여러 가지 사정들을 종합적으로 고려하여 적절한 보상이 이루어지도록 할 필요가 있다.

Although efforts are made nationwidely, nonetheless, unlicensed buildings are still emerging. When the unlicensed building is subject to eminant domain when carrying out public works, the Korean Land Compensation Law compensates the unlicensed building itself as obstacles. However, there is no clear regulation regarding compensation for the site where unlicensed buildings are located. Usually, land transformation of form and nature is performed in the process of building an unlicensed building. Therefore, unlicensed buildings are often built in paddy, field or in forest. In the case of legalization of unlicensed buildings in relation to compensation for unlicensed buildings, the floor area in which the unlicensed buildings are located was compensated by pointing to “building site”. Therefore, the extent to which the floor area of an unlicensed building is recognized has caused a large change in the calculation of the compensation amount. In calculating the floor area of an unlicensed building, until now, the dominant views have been the theory of limited floor area or the theory of current area standard, but these views are uncertain in terms of irrationality about the building ledger or current survey when the area is recognized as the floor area. In addition, there may be an irrationality that, if only relying on the size of the building area at the time of the construction of an unlicensed building, a greater reward is given to those who have committed a lot of illegality in the past. Therefore, when considering the factors that can be considered in the compensation of unlicensed buildings comprehensively, the theory of reverse estimation of floor area is most reasonable. In addition, it is necessary to make legal arrangements not to produce as much as possible unlicensed buildings in the future, and to make appropriate compensation for unlicensed buildings that have inevitably occurred by comprehensively considering various circumstances.