주거용 부동산 개발에 있어서 감정평가 역할에 관한 연구

A study on the role of appraisal in residential real estate development - focusing on redevelopment and reconstruction projects

개별 부동산(건축물 등)은 생애주기 관점에서 보면 신축개발을 통해 새로 만들어지고, 성숙기를 거쳐 상당기간 안정화 단계에서 운용되다가 노후화가 진행되어 물리적 또는 경제적인 이유로 철거되는 과정을 거친다. 건축물 등은 토지와 달리 영속적이지 못하고 그 수명이 유한하기 때문이다. 한편 건축물 등의 개발과정 각 단계마다 감정평가가 행해진다. 이러한 감정평가는 법률에 의한 필수적 감정평가와 사인의 경제활동을 위한 임의적 감정평가가 있다. 어떠한 경우에라도 부동산을 개발하고 사용 및 운용하는 과정에서 해당 부동산과 관련된 의사결정에 감정평가는 중요한 기능과 역할을 하고 있다. 즉 감정평가는 부동산을 통한 경제적 가치 증대를 위한 시장 참여자들의 의사결정에 있어 예측가능성을 제고시키는 기능을 한다. 따라서 부동산의 개발과정에서 감정평가의 역할과 기능에 대해 이해하는 것이 필요하다. 이에 주거용부동산의 생애주기를 따라가며 재개발･재건축 사업의 전 단계와 이후의 단계를 그 범위로 하여 주거용부동산이 노후화 되어 재개발사업이 진행되고, 아파트로 신축된 뒤에 다시 일정한 시간이 지나 노후화 되어 재건축이 진행되는 각 단계마다 감정평가가 어떠한 역할을 하는지를 살펴본다. 검토 결과 의뢰인이 감정평가에 영향을 미쳐 감정평가의 역할이 왜곡될 수 있는 문제가 있었고 이에 의뢰인이 감정평가에 영향을 미치지 못하게 하는 의뢰 시스템으로의 개선이 필요해 보인다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Appraisal is an important role at every level in regards to life cycle term in development of residential real estate. This study will review there are any problems for appraisal to play its role. If any, this study would help to embody the role by providing solutions. (2) RESEARCH METHOD The role of appraisal in each stage of residential real estate development will be examined and reviewed whether the appraisal at each stage is playing its original role. (3) RESEARCH FINDINGS As a result, deviations were found in assessment of end-of-life assets, appraisal for loss compensation and collateral evaluation. The problem clients are influencing appraisal. 2. RESULTS To act appropriate role for appraisal, it is needed for clients not to influence appraisal. Therefore, clients should not contact appraisers, but contact third-party agencies. Or system enhancement is needed like Korea Appraisers Association receive appraisal request and assign the request to appraisers.