주택 및 상가임차권의 공시에 관한 연구

A study on registration of house and commercial building leasehold

우리 민법은 제186조에서 성립요건주의를 채택함으로써 부동산물권변동을 위해서는 등기를 필수적인 요건으로 하고 있지만, 부동산등기법은 등기의 공신력의 전제가 되는 등기관의 실질적 심사권을 부여하지 않는 결과 등기신청의 진정성을 확보하기 위하여 등기의무자와 등기권리자의 공동신청주의를 원칙으로 채택하게 되었다. 이러한 공동신청주의로 인하여 전통적인 용익물권인 전세권조차도 등기의무자인 전세권설정자의 전세권설정등기신청에 대한 거부감과 비협조로 전세권설정등기 없는전세권인 소위 채권적 전세 또는 임차권이 주로 활용되어 오고 있다. 그러나 채권적전세 또는 임차권이 갖는 채권으로서의 한계로 인하여 채권자인 임차권자의 불이익을 구제하기 위하여 특별법인 주택임대차보호법 등을 통하여 등기 없이도 채권에 대하여 대항력과 우선변제권을 부여하는 특례를 인정하여 왔다. 소액임차인의 보호라는 사회보장적 차원에서 주택임대차보호법의 입법취지는 존중되어야 하지만, 소액임차인의 보호라는 입법취지를 유지하면서도 주택임차권의 적극적 공시를 통한 부동산거래의 안전이라는 점도 희생되어서는 안 될 중요한 가치임에는 틀림없다. 이를 위하여 이 논문에서는 주민등록과 확정일자에 의한 주택 및 상가임차권의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주민등록과 확정일자에 관한 사무를 담당하는 공무소의 촉탁에 의하여 임차권을 등기할 수 있는 방안에 관하여 서술하였다. 비록 부동산임차권 자체는 부동산물권이 아니지만 현행 부동산등기법은 대항요건으로서 부동산임차권의 등기를 허용하고 있고, 주택 및 상가임차권이 사실상 물권으로서의 기능을 하고 있다는 점 및 임차권등기명령에 의한 촉탁등기가 도입되어 있다는 점에서볼 때, 주택 및 상가임차권에 대해서 예외적 등기가 아니라 원칙적으로 등기를 통하여 임차권을 공시할 필요가 있다. 다만 현행 임대차보호법령의 제도의 취지를 유지하기 위해서 전입신고와 확정일자를 통하여 우선적으로 대항력과 우선변제력을 부여하되 확정일자를 부여한 공무소에서 임차권등기를 촉탁함으로써 주택 및 상가임차권의 대항력과 우선변제력을 신속하게 공시하기 위한 방안을 제시하고자 하였다. 이를 통하여 주택 및 상가임차인은 기존의 대항력과 우선변제력을 여전히 인정받을 수 있을 뿐 아니라, 임차권이 설정된 주택 및 상가건물에 대한 이해관계인이나 제3자는 임차권등기를 통하여 임차권의 존재, 순위 및 효력 등을 열람함으로써 거래의안전과 신속성을 제고할 수 있을 것으로 생각한다.

According to Korean Hosing Lease Protection Act and Commercial BuildingLease Protection Act, tenants obtain opposing power and preferential paymentright for their leases from the next day when they notify moving-in reports andhave definite date at local government office(Dong Office). But, as the residentregistration and definite date of the tenants aren’t announced publicly, it can givethe persons concerned unexpectable damages. For preventing from these problems, I suggest the way to register leaseholds bycommission registration of local government office that take charge of the tasks onresident registrations and definite dates by maintaining opposing power andpreferential payment right of the leases. Though leasehold interest on real property isn’t real property, in regards thatcurrent the Real Property Registration Act allows registration of leasehold intereston real property, housing and commercial building leases have functioned as a realright actually and commission registration based on leasehold right registrationorder in the Real Property Registration Act has introduced, housing and commercialbuilding leaseholds are needed to be announced publicly through registration. So,I propose alternative way to announce opposing power and preferential paymentright of the housing and commercial building leases publicly by the commissionregistration of the local government offices that grant definite dates, while theopposing power and preferential payment right of the leases still take effect by theresident registrations and definite dates to maintain the intention of current Hosing Lease Protection Act and Commercial Building Lease Protection Act. Thereby, tenants of the housing and commercial building leases can still havethe opposing power and preferential payment right, and as the persons concernedor third parties can read the existence, order of priority, the force of the leaseholdsand so forth through the registration of leaseholds, it is expected that the securityand rapidity of the transaction will improve.