신도시 상업시설 실태조사를 통해 상가공실률 상승 원인분석에 관한 연구

A Study on the Analysis of the Causes of the Increase in the Vacancy Rate in the New Town through the Survey of Commercial Facilities

최근 1인 가구 증가 및 인구 고령화로 인해 구매력이 감소하고 소비트렌드가 변화함에 따라 1ㆍ2기 신도시를 중심으로 상가공실 문제가 이슈화되고 있다. 특히 1기 신도시는 준공 후 20년이 경과한 시점으로 도시 성숙화 과정을 거쳐 상가 노후화가 이루어지고 있고 신규로 개발된 상권에 의해 경쟁력 약화가 예상되고 있다. 본 연구의 목적은 신도시 주요 상권별 공실 현황 등 사업시설 실태조사를 통해 공실 발생 원인을 검토하는 것이다. 조사대상은 1기 신도시 중 사업규모, 현재 주변 개발 확장성 유무의 비교가 가능한 분당, 일산, 산본신도시와 2기 위례신도시를 선정하였다. 조사방법은 상업용 부동산 동향 관련 문헌조사와 현장방문을 통한 인터뷰 조사를 통한 현장실태조사를 통해 진행하였다. 문헌조사는 한국감정원 상업용 부동산 임대동향조사 및 상권정보시스템을 활용하였다. 분석결과 신도시 상가 공실 문제의 주요원인으로 총 5가지의 요인을 도출하였다. 첫째, 계획수립 과정에서 상업용지 외 상업기능 허용용지를 과잉계획하였다. 둘째, 사업준공 후 도시 성숙단계에서 도시관리게획 변경 추진과정에 상업기능이 추가 공급되었다. 셋째, 상업용지를 공급받은 자가 상가 건축 후 상가 수분양자에게 과도한 수익을 취하고 있었다. 넷째, 대중교통망의 확충, 대형 판매시설 입점 및 상권 노후화 등으로 인하여 주변 상권에 비해 상권 경쟁력이 약화되거나 상권이 이동되었다. 다섯째, 신도시내 인구 감소와 행정구역 내 신도시의 인구 비율 감소로 특히 1기 신도시의 입지가 약화되면서 상가공실이 다수 발생하였다.