임대인의 무차익거래를 고려한 전월세전환율의 구조적 모형

A Structural Model of the Jeonse Monthly Rent Conversion Rate with the No-Arbitrage Condition of Lessors

우리나라는 전세-보증부월세-월세의 다층적인 임대차 계약 형태가 존재하므로 임대차시장을 분석하기 위해 전월세전환율에 대한 이해가 필수적이다. 본 연구에서는 전월세전환율이 전세보증금 손실위험과 월세 체납 위험 등을 반영하는 구조적인 모형에 대한 이론적 연구를 수행한다. 본 연구의 전월세전환율 모형은 레버리지 효과 등으로 전세-월세 시장간 다층적 균형 상태를 제시했던 선행 연구의 이론적 틀에 이러한 위험을 반영한 간결하고 명시적인 식을 도출하여 전월세전환율의 이해를 제고할 수 있을 것으로 기대된다. 모형 분석 결과 전월세전환율은 전세가율이 증가할수록, 월세 리스크 프리미엄이 증가할수록, 전세보증금 손실위험에 대한 임대인의 풋옵션 가치가 증가할수록, 시장이자율이 상승할수록 증가하는 것으로 나타났다.

In this work, we study how the risk of jeonse deposit losses and the late payments of the monthly rents affect the jeonse-monthly rent conversion rate. Understanding jeonse-monthly rent conversion rates is critical in analyzing the South Korean rental housing market due to the multi-layered contract types of jeonse-monthly rent with security deposit-monthly rent present in the market. Our model of jeonse-monthly rent conversion rate contributes to the literature on balance between the jeonse and monthly rent markets by explicitly modeling such risks and combining it with the previous theoretical framework. The results show that the conversion rate increases along with the jeonse-price ratio, and that the value of the lessors’ put option increases along with the market interest rate.