공동주택관리법과 집합건물법의 하자담보책임 정합성 확보 방안 연구

A Study in the Systemized Consistency of the Warranty Liability for Defects in the Multi-Family Housing Management Act and Act on Ownershup and Management of Condominium Buildings

건축물의 하자에 대한 권리보호방안으로 입법화된 ｢공동주택관리법｣과 “집합건물법”은 각각의 법령에서 하자담보책임을 규율하면서 ‘입주자등의 보호’를 이유로 서로 다른 내용으로 법률 개정을 지속하여 왔다. 법원의 경우 하자담보책임에 관한 분쟁에 대하여 일반적인 법률심사기준 위주로 판단하였다. 이로 인하여 사업주체-시공자-입주자의 하자담보책임 관련 법률의 적용 및 그 내용에 대한 해석상의 혼란으로 입법적 측면에서는 체계정당성의 원칙, 입주자의 입장에서는 하자담보책임에 대한 신뢰보호의 원칙, 시공자의 입장에서는 하자담보책임의 범위에 대한 비례의 원칙 문제가 야기되고 있다. 공동주택관리법과 집합건물법상 하자담보책임의 정합성을 위해서는 의무관리대상 공동주택의 관리의 경우 ｢공동주택관리법｣이 적용되고, 그 밖의 집합건물의 관리에 대해서는 “집합건물법”이 적용된다고 해석할 필요가 있다. 또한, 입주자의 신뢰보호 및 시공자의 비례성 확보를 위해서는 “집합건물법”상 ｢공동주택관리법｣에 따른 하자보수보증금 예치제도를 명문으로 규정하고, ｢공동주택관리법｣에서는 “집합건물법”에 따른 사업주체의 무자력 등의 사유가 있는 경우에만 시공자가 손해배상책임을 지도록 하는 입법 개선이 필요하다. 나아가 공동주택의 하자 여부 판정, 하자조사 방법, 하자보수비용 산정에 대한 비례성 확보 및 사법적 통제를 위해서는 ｢공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준｣의 법규성 인정이 선결되어야 한다.

The Multi-Family Housing Management Act and the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings enacted as a measure to protect the rights of defects in buildings, have continued to revise the law in different contents on the grounds of protection of occupants, etc. while regulating the liability for defects in each statute. In the case of the court, the dispute over warranty liability for defects was judged mainly by criterion of judicial review. As a result, business entities-constructor-occupant has been caused problems in terms the principle of system legitimacy of legislative, the principle of protection of legitimate expectation of occupants, and the principle of proportionality of the contractor for warranty liability for defects. It is necessary to interpret that the Multi-Family Housing Management Act applies to the multi-family housing subject to compulsory management, and the Act on Ownership and Management of Condominium Building applies to the management of other buildings. In addition, in order to protect occupant‘s protection of legitimate expectation and constructor’s proportionality, Act on Ownership and Management of Condominium Buildings have to introduce the system security deposit for repairing defects of Multi-Family Housing Management Act and Multy-Family Housing Management Act shall regulate the constructor to be liable for damages only if there is a reason, such as the insolvency under the “Act on Ownership and Management of Condominium Buildings”. Furthermore, for judicial control, the legal nature of the “Criteria for Investigating Defects in Multy-Family Housing, Calculating Repair Costs, and Determining Defects” should be recognized.