과수원의 감정평가방법에 관한 연구

The Study on Appraisal Method of Orchard

과수원은 농지에 속하나 토지와 과수를 필수요소로 하므로 전, 답 등과는 다른 특성이 있다. 예를 들어 과수원은 다양한 종류･품종･년생의 과수로 구성되는 경우가 많고, 과수는 경제적 수명이 유한하나 일정기간 그 가치가 증가한다. 특히 법적으로 토지소유자와 과수소유자가 다를 수 있고, 관련제도에서는 과수를 별도의 물건으로 취급하는 경우가 많다. 과수원의 주된 감정평가방법은 토지와 과수를 일체로 한 거래사례비교법이다. 그러나 과수원의 특성상 비교가능한 거래사례를 구하는 것이 어렵고, 관련제도를 검토할 때 토지와 과수를 일괄하여 감정평가하는 것은 문제가 있다. 따라서 감정평가실무에서는 과수원의 감정평가와 관련하여 많은 혼란과 어려움이 있다. 본 논문은 과수원의 감정평가에 대한 현황과 문제점을 분석하고 개선방안 및 유의사항을 도출할 목적으로 연구하였다. 연구결과 개선방안 및 유의사항을 요약하면 다음과 같다. 먼저, 주요 개선방안으로 ① 토지와 과수의 개별감정평가, ② 주된 방법으로 토지는 공시지가기준법, 과수는 거래사례비교법(예외적으로 원가법 또는 수익환원법 허용) 적용 등을 제시하였다. 다음으로 주요 유의사항으로 ① 합리성 검토의 충실 및 관련내용 감정평가서 기재, ② 거래사례비교법 적용시 가치형성요인의 면밀한 검토, ③ 부속시설의 충실한 조사, 권리분석과 그 내용의 감정평가서 기재 등을 제시하였다.

Orchard belongs to the agricultural land but it requires land and fruit trees as a requisite, which makes it different with dry fields and paddies. For example, orchard often consists of various kinds, varieties, ages of fruit trees. Also, fruit trees have limited life span of its economic value but their value increase within a certain period. Specifically, a land owner and a fruit trees’ owner can be different in terms of law and related systems often treat fruit trees as independent things. The main appraisal method for orchard is sales comparison approach on the land and the fruit trees collectively. Due to the nature of the orchard, it is difficult to find comparable cases of sales and it is problematic to make an appraisal of the land and the fruit trees collectively when examining related system. Thus, there is much confusion and difficulty in appraisal practices. The purpose of this study is to analyze the present condition and problems of orchard appraisal and elicit the improvements and considerations. The results of the study are as follows: First, for improvements it is recommended ① To implement the appraisal of the land and the fruit trees individually. ② To apply comparison approach method of official land price for the land and sales comparison method for the fruit trees (which allows cost approach method or income approach method as an exception). Next, for considerations it is necessary to ① Be faithful to the reasonableness check and have the related contents stated on the appraisal report. ② Implement scrupulous review when applying sales comparison method ③ Implement faithful investigation on the affiliated facilities and write investigation results on the appraisal report.