부동산유동화기업의 특성과 부동산유동화 동기

The Incentives of Real-Estate Securitization : Financial Characteristics and Unrecorded Liability

본 연구는 어떤 특성을 가진 기업들이 부동산유동화를 하는지 검토하고, 부동산유동화의 동기를 살펴봄으로써 기업들이 자산유동화에 대한 현행 규정을 위배할 가능성을 사전에 방지할 수 있는 근거를 제공하고자 한다. 본 연구의 분석결과, 부채비율이 높은 기업들이 부동산유동화를 할 가능성이 있으며, 특히 차입부채비율이 높은 기업들이 부동산유동화를 하는 것으로 나타났다. 한편, 유형자산처분기업들은 보고이익이 낮거나 차입부채비율이 높고, 이익변동성이 큰 경우 처분손익을 높이는 등 이익조정 가능성이 나타났지만, 부동산유동화기업들에 대해서는 이익조정을 위해 처분손익을 높인다는 증거를 발견할 수 없었다. 이는 부동산유동화기업이 이익조정동기보다는 다른 동기에 의해서 유동화하고 있음을 간접적으로 나타내는 결과로 볼 수 있다. 본 연구의 실증분석결과는 부동산유동화에 대한 회계처리기준을 제정·운영함에 있어서 중요한 자료로 사용될 것이다. 즉, 부동산유동화기업은 진정한 처분(true sale)을 엄격히 적용하여 이에 충족되지 않는 유동화거래는 매각거래가 아닌 담보차입거래로 회계처리 하도록 유도하여야 한다.

This study reviews whether current accounting regulations for real-estate securitization(Accounting Practice Opinion 2006-6) are effective to eliminate managerial flexibility. Its purpose is to identify the financial characteristics and incentives of real-estate securitization. Our analysis reveals that firms with high debt to asset ratios are more likely to have an incentive to securitize real estate. Specifically, firms having high interest bearing-liability-to-asset ratio use real-estate securitization. Prior studies provide evidence that the timing or the amount of real-estate sales may be managed to increase earnings when earnings are unexpectedly low and the debt-to-asset ratio is high based on the income smoothing hypothesis and debt/equity hypothesis. Consistent with prior studies, this study finds firms that sell real estate have an incentive to manage earnings. However, firms that securitize real estate have a strong incentive to not record liability rather than manage earnings. In addition, their earnings are more predictive for future earnings than those of the firms that sell real estate. This result indicates that firms that securitize real estate have different incentives from firms that do not securitize real estate, and are less likely to manage earnings. In sum, the results of this paper provide the useful background of the current accounting regulation for real-estates securitization. That is, if real-estate securitizing does not satisfy the true sale criteria, it must be accounted for as a secured loan transaction.