서울시 오피스 시장의 테넌트 임프루브먼트(Tenant Improvement, TI)에 관한 연구

A Study on Tenant Improvement in Seoul Office Market

서울 오피스시장에서는 임대인이 임차인에게 인테리어 비용을 지원하는 실질임대료 지원방식인 티아이가 확산되고 있다. 그러나 이에 대한 자료수집과 연구는 전무하다. 본 연구는 시장에서 쓰이는 실질임대료 지원방식인 렌트프리, 핏아웃, 티아이에 대한 정의, 발생 배경, 시장에서 어떻게 사용이 되는지 등을 설명하였다. 2016년 4분기 국내 오피스시장에서 티아이를 지급하는 빌딩은 총 19개로 확인되었다. 이들의 특징은 대형 신축 빌딩으로 이에 따라 임대료, 관리비가 높은 수준이었으나 높은 공실률을 보였다. 렌트프리, 핏아웃, 티아이와 같은 실질임대료 지원방식에 따른 임대차계약 시뮬레이션 분석 결과 임대인에게 가장 효과적인 지원방식은 렌트프리와 티아이를 지원 하되, 티아이는 공사비 대납의 형태로 지원하고, 해당 금액을 임대인이 매년 감가상각하는 방식이었다. 반면 임차인에게 가장 효과적인 지원방식은 임대인으로부터 렌트프리와 티아이를 지급 받되, 티아이 금액을 임대인에게 현금으로 지급받고, 공사비는 임차인의 자산으로 인식 후 감가상각하는 방식임을 알 수 있었다.

TI is an effective rent support method in which the landlord provides the tenant an allowance for improvements to the office interior. Despite the growing popularity of TI in Seoul office market, there has been no attempt to collect data and study the phenomenon. This study documents the practice of TI, rent free and fit out arrangements. As of the fourth quarter of 2016, 19 buildings were confirmed to provide TI. All of them were large, relatively new buildings with expensive rents, high management and utility costs, and a high vacancy rate. We have conducted simulations for lease arrangements with varying provisions for rent free, fit out, and TI. The results suggest that the most effective support scheme for the landlord entails rent free and TI in the form of a cash payment towards the cost of building construction, and subsequently depreciated annually by the landlord. On the other hand, the most effective support scheme for the tenant consists of rent free and TI from the landlord, with the TI amount given in cash as an asset of the tenant and depreciated annually.