코워킹 스페이스 입점 건물의 점유비용 결정요인에 관한 연구

A Study on the Determinants of the Net Occupancy Costs of Co-Working Space Office Buildings

본 연구는 공유오피스인 코워킹 스페이스 업체의 입점 시 주요한 평가기준이 되는 점유면적당 임대관리비인 점유비용에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 이를 위해 지난 5년간 서울 시내 코워킹 스페이스 상위 3개 업체가 입점한 50개 전 지점 빌딩을 대상으로 점유비용을 종속변수로, 업체, 입지, 건물특성을 독립변수로 설정한 헤도닉 가격모형을 통하여 분석하였다. 분석대상인 건물 50개 중 76%인 38개가 연면적 16,500㎡(5,000평) 내외이며 가장 가까운 지하철역까지의 거리는 평균 약 200m로 나타났다. 분석결과, 공유오피스 입점 건물의 점유비용에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 건물의 ‘연면적’과 ‘전용률’으로 밝혀졌으며, 업체별 및 권역별 유의한 차이가 나타남을 확인하였다. 본 연구를 통해 코워킹 스페이스를 유치하는 임대인과 업체가 입점된 빌딩의 매입을 고려하는 투자 및 자산관리 기업의 의사결정에 있어 기초자료로 활용되기를 기대한다.

This paper analyzed the factors that affect the occupancy costs of co-working space companies, the key criteria in establishing their branches in a building. A hedonic price model was estimated on all 50 buildings where the top three co-working space providers put up a branch during the last five years. The dependent variable is the occupancy cost, and the explanatory variables are the characteristics of the company, its location, and the building. The data showed that 38 (76%) of the 50 buildings analyzed had a floor area of 16,500㎡ (5,000 pyeong), and the distance to the nearest subway station averaged about 200 meters. The regression results reveal that the factors that had the greatest impact on the occupancy costs were the total floor area and the efficiency ratio (the ratio between the rented space to the total floor space) of the building, which significantly differed across the companies and submarkets. We hope that the findings of this study will provide guidance on decision making by the co-working space providers as well as potential investors and asset management companies of the buildings occupied by the co-working space companies.